Baulast
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene Verpflichtung gegenüber der Baubehörde, etwa eine Zufahrt oder einen Abstandsflächenverzicht zu dulden. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Gemeinde – und geht beim Verkauf auf den Käufer über. Bayern und Brandenburg kennen keine Baulast; dort wird über Dienstbarkeiten gesichert.
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Baulast: Bedeutung im Detail
Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene, öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Typische Fälle sind Abstandsflächen-, Zufahrts- und Stellplatzbaulasten. Der entscheidende Unterschied zur Grunddienstbarkeit: Die Baulast steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Gemeinde. Wer nur den Grundbuchauszug prüft, übersieht sie. Obwohl sie die Bebaubarkeit massiv einschränken kann. Sie geht auf jeden Rechtsnachfolger über und erlischt nur durch schriftlichen Verzicht der Behörde.
Rechtslage in Deutschland und Österreich
- Deutschland
- Landesbauordnungen, z. B. § 83 BauO NRW. Einsicht ins Baulastenverzeichnis bei berechtigtem Interesse. Bayern und Brandenburg kennen keine Baulast, dort wird über Dienstbarkeiten gearbeitet.
- Österreich
- Kein direktes Pendant. Vergleichbare Wirkung entfalten Bauauflagen im Baubewilligungsbescheid sowie grundbücherlich eingetragene Servitute.
Beispielformulierung aus der Praxis
Dem Käufer ist bekannt, dass zulasten des Vertragsobjekts eine Abstandsflächenbaulast zugunsten des Nachbargrundstücks Flurstück 214 eingetragen ist.
Steht so eine Klausel im Vertrag, prüfe vor Beurkundung die konkrete Auswirkung. Eine Abstandsflächenbaulast kann einen geplanten Anbau vollständig verhindern.
Häufige Fragen
Wie erfahre ich, ob eine Baulast existiert?
Nur durch Einsicht in das Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Der Notar prüft es nicht automatisch. Das musst du ausdrücklich veranlassen.
Mindert eine Baulast den Wert?
In der Regel ja, weil sie Bebauungsmöglichkeiten einschränkt. Ein nachträglich entdeckter, arglistig verschwiegener Eintrag kann Gewährleistungsansprüche auslösen.
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