§ 543 BGB: Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
„Absatz 1: Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihr unter Abwägung aller Umstände die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist. Absatz 2 nennt Regelbeispiele, darunter die Vorenthaltung des Gebrauchs und den qualifizierten Zahlungsverzug. Absatz 3 verlangt in der Regel eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung.“
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Beide Mietparteien können fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und die Fortsetzung unzumutbar ist. Der wichtigste Fall ist Zahlungsverzug mit mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen.
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| Grund | Voraussetzung |
|---|---|
| Zahlungsverzug | 2 aufeinanderfolgende Termine oder Rückstand über 2 Monatsmieten |
| Gebrauch nicht gewährt | Abmahnung und angemessene Frist erforderlich |
| Gesundheitsgefährdung | Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB auch ohne Abmahnung |
| Erhebliche Vertragsverletzung | Abmahnung, danach Kündigung ohne Frist |
| Schonfrist bei Zahlungsverzug | Nachzahlung binnen 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage heilt die Kündigung |
| Form | Schriftlich, mit Angabe des Kündigungsgrundes |
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Reicht der Rückstand für eine fristlose Kündigung?
§ 543 BGB knüpft die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug an zwei Monatsmieten. Trag deine Zahlen ein.
Noch kein Kündigungsgrund: 1.500,00 € entsprechen 1.7 Monatsmieten
Grenze liegt bei zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB)
Es fehlen 300,00 € bis zur Grenze. Alternativ genügt für die fristlose Kündigung, wenn an zwei aufeinanderfolgenden Terminen ein nicht unerheblicher Teil offen bleibt oder über einen längeren Zeitraum insgesamt zwei Monatsmieten auflaufen.
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Was § 543 BGB bedeutet
Der Klassiker ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Sie ist möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil (mehr als eine Monatsmiete insgesamt) oder über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten in Rückstand ist. Der Mieter kann die Kündigung heilen, indem er binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nachzahlt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese Schonfristzahlung gilt allerdings nur für die fristlose Kündigung; eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung wirksam. Auf Mieterseite kommt die fristlose Kündigung bei erheblichen, nicht beseitigten Mängeln oder Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB) in Betracht, in der Regel nach Abmahnung.
Was das für deinen Vertrag bedeutet
- Vor der Kündigung wegen Vertragsverletzung ist grundsätzlich abzumahnen, beim Zahlungsverzug dagegen nicht.
- Kündigungen werden fast immer fristlos und hilfsweise ordentlich ausgesprochen. Prüfe beide Teile getrennt.
- Der wichtige Grund muss im Schreiben benannt werden, sonst ist die Kündigung unwirksam.
Und in Österreich?
§ 1117 ABGB gibt dem Mieter das vorzeitige Auflösungsrecht bei Unbrauchbarkeit, § 1118 ABGB dem Vermieter bei erheblich nachteiligem Gebrauch und qualifiziertem Mietzinsrückstand nach Mahnung.
Häufige Fragen
Ab wann kann der Vermieter wegen Mietrückstand fristlos kündigen?
Wenn an zwei aufeinanderfolgenden Terminen insgesamt mehr als eine Monatsmiete offen ist oder über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen ist.
Kann ich die fristlose Kündigung durch Nachzahlung abwenden?
Ja, durch vollständige Zahlung binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage. Das wirkt aber nur einmal in zwei Jahren und nicht gegenüber einer zusätzlich erklärten ordentlichen Kündigung.
Muss der Vermieter vorher abmahnen?
Bei Pflichtverletzungen wie Lärm oder unerlaubter Untervermietung ja. Beim Zahlungsverzug ist keine Abmahnung erforderlich.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- AT§ 1117 ABGB – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- AT§ 1118 ABGB – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- DE§ 569 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
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