Lastenfreistellung
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Lastenfreistellung heißt, dass Grundschulden, Hypotheken und andere Rechte des Verkäufers gelöscht werden, bevor der Käufer Eigentümer wird. Der Notar holt dafür die Löschungsbewilligungen der Gläubiger ein; erst wenn sie vorliegen, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung. Ohne diesen Schritt übernimmt der Käufer fremde Schulden mit der Immobilie.
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Lastenfreistellung: Bedeutung im Detail
Lastenfreistellung bedeutet, dass alle Rechte Dritter, die der Käufer nicht übernehmen will, bis zum Eigentumsübergang aus dem Grundbuch gelöscht werden. Typisch sind Grundschulden der finanzierenden Bank des Verkäufers. Der Notar holt die Löschungsbewilligungen ein und zahlt aus dem Kaufpreis zunächst die Gläubiger ab (Direktzahlungsauflage), erst der Rest geht an den Verkäufer. Unterschieden wird zwischen Abteilung II (Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Wegerechte) und Abteilung III (Grundpfandrechte).
Rechtslage in Deutschland und Österreich
- Deutschland
- Notar holt Löschungsbewilligungen ein. Käufer zahlt erst nach Fälligkeitsmitteilung, die die gesicherte Lastenfreiheit voraussetzt.
- Österreich
- Treuhänderische Abwicklung über Notar oder Rechtsanwalt sichert die Lastenfreiheit; der Treuhänder gibt den Kaufpreis erst nach Vorliegen aller Löschungsquittungen frei.
Beispielformulierung aus der Praxis
Der Verkäufer verpflichtet sich, das Vertragsobjekt lastenfrei zu übergeben mit Ausnahme der in Abteilung II lfd. Nr. 2 eingetragenen Grunddienstbarkeit (Wegerecht), die der Käufer übernimmt.
Prüfe jede Ausnahme einzeln. Ein übernommenes Wegerecht oder Wohnrecht kann den Verkehrswert deutlich mindern und gehört in die Kaufpreisverhandlung.
Häufige Fragen
Welche Lasten bleiben typischerweise bestehen?
Meist Grunddienstbarkeiten wie Leitungs- und Wegerechte sowie Baulasten. Sie sind an das Grundstück gebunden und lassen sich nur mit Zustimmung des Berechtigten löschen.
Was ist, wenn eine Löschungsbewilligung fehlt?
Dann tritt die Kaufpreisfälligkeit nicht ein. Der Notar darf die Fälligkeitsmitteilung nicht versenden. Zahle in diesem Fall keinesfalls freiwillig vorab.
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