Du willst deinen Immobilienkaufvertrag prüfen lassen, bevor du beim Notar unterschreibst? Der Entwurf kommt oft erst zwei Wochen vor dem Termin und umfasst 20 bis 40 Seiten. Wer ihn zum ersten Mal liest, erkennt selten, welche Klausel ihn Geld kosten kann. Lade den Entwurf hoch – egal ob Eigentumswohnung, Haus, Grundstück oder Bauträgerobjekt – und sieh in unter 30 Sekunden, welche Stellen du vor dem Termin mit dem Notar klären kannst.
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Die häufigste Risikoklausel im Entwurf: Der Kaufpreis wird an eine Frist ab Beurkundung geknüpft statt an die Fälligkeitsmitteilung des Notars. Üblich und sicher ist die Kopplung an Vormerkung, Löschungsbewilligungen und behördliche Genehmigungen.
Die Vormerkung (§ 883 BGB) sichert deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen spätere Verfügungen und die Insolvenz des Verkäufers. Steht sie nachrangig oder fehlt sie, entfällt dieser Schutz. In Österreich übernimmt die Rangordnung im Grundbuch diese Aufgabe.
Wohnrechte, Nießbrauch, Wege- und Leitungsrechte mindern den Wert oft stärker als eine Restschuld. Eine Pauschalübernahme „aller eingetragenen Lasten“ ohne Einzelaufzählung gehört zu den teuersten Formulierungen im Immobilienkauf.
Der Ausschluss ist beim Verkauf von Bestandsimmobilien wirksam, aber nur für erkennbare Mängel. Verschweigt der Verkäufer Feuchtigkeit, Schwamm oder eine fehlende Baugenehmigung arglistig, haftet er weiter (§ 444 BGB, § 928 ABGB).
Beim Neubau gilt in Deutschland die MaBV mit festem Ratenplan nach Baufortschritt, in Österreich das BTVG mit Ratenplan oder grundbücherlicher Sicherstellung. Vorauszahlungen über den Ratenplan hinaus und Abnahmefiktionen sind regelmäßig unwirksam.
Baulasten stehen in Deutschland nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Gemeinde. Dazu kommen Altlastenverdacht bei früherer gewerblicher Nutzung und offene Erschließungsbeiträge – alle drei gehen auf dich über, wenn der Vertrag nichts anderes sagt.
Rückstände des Verkäufers und bereits beschlossene Sonderumlagen trägt im Zweifel der Käufer. Lass dir den Stand von der Verwaltung schriftlich geben und regle die Zuordnung ausdrücklich im Vertrag.
Ein beurkundeter Kaufvertrag bindet, auch wenn die Bank abspringt. Ein Finanzierungsvorbehalt oder eine Rücktrittsregel für ausbleibende Genehmigungen ist die einzige Notbremse – sie fehlt in vielen Entwürfen.
Acht Punkte, die vor dem Notartermin geklärt sein sollten.
Bei Verbrauchergeschäften in Deutschland Pflicht (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Die Frist ist deine Prüfzeit – verzichte nicht darauf, auch wenn der Termin drängt.
Zahlung erst nach eingetragener Vormerkung, Lastenfreistellungserklärung und allen Genehmigungen. Eine reine Frist ab Beurkundung ist das größte Risiko im Vertrag.
In Deutschland § 883 BGB, in Österreich der Rangordnungsbeschluss. Ohne sie zahlst du, ohne Eigentümer zu werden.
Grundschulden, Hypotheken, Wohnrechte, Wegerechte: Welche werden gelöscht, welche übernimmst du – und wird das auf den Kaufpreis angerechnet?
Ab Besitzübergang trägst du Grundsteuer, Versicherung und Hausgeld. Er sollte nicht vor der vollständigen Kaufpreiszahlung liegen.
„Gekauft wie gesehen“ ist beim Bestandskauf üblich, schützt aber nicht vor arglistig verschwiegenen Mängeln (§ 444 BGB, § 928 ABGB). Beim Bauträger ist der Ausschluss unwirksam.
Gemeinschaftsordnung, Rückstände des Verkäufers und beschlossene Sonderumlagen können fünfstellig werden.
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Maklerprovision – und was passiert, wenn die Finanzierung platzt oder eine Genehmigung ausbleibt?
So ordnet unsere KI typische Formulierungen nach Prüfbedarf ein: grün, gelb oder rot.
„Der Kaufpreis ist binnen 14 Tagen nach Beurkundung zur Zahlung fällig.“
Fälligkeit ohne Bezug zu Vormerkung und Lastenfreistellung. Die Zahlung wäre fällig, bevor der Eigentumsanspruch gesichert ist. Üblich ist die Zahlung nach schriftlicher Fälligkeitsmitteilung des Notars.
„Der Käufer übernimmt sämtliche in Abteilung II eingetragenen Lasten ohne Anrechnung auf den Kaufpreis.“
Pauschalübernahme ohne Einzelaufzählung. Ein Wohnrecht oder ein Leitungsrecht kann die geplante Nutzung ausschließen und den Wert erheblich mindern.
„Besitz, Nutzen und Lasten gehen mit dem Tag der Beurkundung auf den Käufer über.“
Ab diesem Tag zahlst du Grundsteuer, Versicherung und Hausgeld, obwohl der Kaufpreis noch nicht fällig ist. Üblich ist die Kopplung an die vollständige Zahlung.
„Das Objekt wird gekauft wie besichtigt, unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung.“
Beim Bestandskauf üblich. Wie weit der Ausschluss reicht, regeln § 444 BGB für arglistig verschwiegene Mängel und § 309 Nr. 8 BGB für den Bauträgerkauf. Hier besteht Prüfbedarf.
„Etwaige Hausgeldrückstände und beschlossene Sonderumlagen übernimmt der Käufer.“
Kann fünfstellig sein. Vor der Unterschrift klären: Wie hoch sind Rückstände und beschlossene Sonderumlagen laut Verwaltung, und wer trägt sie?
„Der Käufer verzichtet auf die Einhaltung der Frist des § 17 Abs. 2a BeurkG.“
Verzicht auf die zweiwöchige Prüfzeit vor der Beurkundung, die § 17 Abs. 2a BeurkG vorsieht. Hier besteht erhöhter Prüfbedarf; mit dem Notar klären, warum der Verzicht vorgesehen ist.
Aus anonymen Vorprüfungen von Notarentwürfen und Kaufverträgen auf CheckVertrag, nur als Anteile ausgewertet. Die Formulierungen sind typische Beispiele, keine Kundentexte.
Immobilienkauf
Markiert in 42 von 48 Kaufverträgen (88 %)
„Der Grundbesitz wird verkauft, wie er steht und liegt. Ansprüche wegen Sachmängeln sind ausgeschlossen.“
Bei gebrauchten Immobilien ist der Ausschluss verbreitet. Er greift nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln und nicht, soweit eine Beschaffenheitsgarantie übernommen wurde (§ 444 BGB).
Gewährleistungsausschluss erklärtImmobilienkauf
Markiert in 27 von 48 Kaufverträgen (56 %)
„Der Käufer unterwirft sich wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.“
Eine übliche notarielle Klausel (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO): Der Verkäufer kann ohne vorheriges Gerichtsurteil vollstrecken. Markiert wird sie, weil ihre Tragweite oft unterschätzt wird.
Immobilienkauf
Markiert in 18 von 48 Kaufverträgen (38 %)
„Der Kaufpreis ist fällig 14 Tage nach Mitteilung des Notars, dass die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und die Lastenfreistellung gesichert ist.“
Markiert wird, ob die Zahlung an die üblichen Sicherungen geknüpft ist: Vormerkung (§ 883 BGB), Lastenfreistellung und erforderliche Genehmigungen.
Lastenfreistellung erklärtImmobilienkauf
Markiert in 15 von 48 Kaufverträgen (31 %)
„Erschließungsbeiträge für bis heute hergestellte Anlagen trägt der Verkäufer, alle später entstehenden der Käufer.“
Markiert wird, ob die Abgrenzung nach Bauausführung oder nach Zugang des Bescheids erfolgt; je nach Stichtag zahlt eine andere Seite. Grundlage sind §§ 127 ff. BauGB und die Kommunalabgabengesetze.
Grundstückskaufvertrag prüfenImmobilienkauf
Markiert in 14 von 48 Kaufverträgen (29 %)
„Dem Verkäufer sind Altlasten, Baulasten und behördliche Auflagen nicht bekannt.“
Eine Wissenserklärung ist keine Zusicherung. Markiert wird, weil der Verkäufer dann regelmäßig nur bei Arglist haftet; das Baulastenverzeichnis gehört nicht zum Grundbuch.
Wohnungskaufvertrag prüfenImmobilienkauf
Markiert in 13 von 48 Kaufverträgen (27 %)
„Wird der Kaufpreis nicht innerhalb von vier Wochen nach Fälligkeit gezahlt, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.“
Markiert werden Fristen und wer die Kosten der Rückabwicklung trägt. Maßstab sind §§ 323 und 346 BGB.
Notarvertrag prüfen lassenStand 30.09.2026, 48 Immobilien-, Grundstücks-, Wohnungs- und Bauträgerkaufverträge seit 29.04.2026. Gezählt nach Stichworten in den Titeln der Fundstellen, deshalb Näherungswerte.
Stand: Oktober 2026 · Redaktion CheckVertrag
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Hinweis: Keine Rechtsberatung. Diese Analyse ist eine KI-gestützte Informations- und Auffälligkeitsprüfung und stellt keine Rechtsberatung und keine Rechtsdienstleistung dar (Deutschland: RDG, Österreich: RAO). Sie macht potenziell auffällige Klauseln sichtbar und bewertet Prüfbedarf, nicht die Rechtswirksamkeit. Für rechtsverbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Anwältin oder einen Anwalt.