Grundstückskaufvertrag prüfen: KI-Check vor dem Notartermin
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Beim Kauf eines unbebauten oder bebauten Grundstücks gibt es eigene Risiken: Altlasten, Erschließung, Baulasten, Wegerechte. Lade den Entwurf hoch und erhalte eine Vorprüfung, damit du im Notartermin gezielt nachfragst.
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Worauf du achten solltest
Auflassungsvormerkung & Rang im Grundbuch
In DE sichert die Vormerkung (§ 883 BGB) deinen Anspruch. In AT entscheidet die Rangordnung im Grundbuch. Fehlt die Sicherung, droht Verlust trotz Zahlung.
Altlasten & Bodenkontamination
Frühere Nutzungen (Tankstelle, Industrie, Deponie) hinterlassen Sanierungspflichten. Die du als Käufer nach BBodSchG bzw. AltlSanG übernimmst, wenn nicht ausgeschlossen.
Erschließung & Erschließungskosten
Ist das Grundstück voll erschlossen (Wasser, Strom, Abwasser, Straße)? Offene Erschließungsbeiträge können fünfstellig sein.
Baulasten, Dienstbarkeiten, Wegerechte
In DE im Baulastenverzeichnis (nicht im Grundbuch!), unbedingt separat einsehen. In AT sind Servitute im Grundbuch ersichtlich.
Bebaubarkeit & B-Plan
Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, Denkmalschutz, Naturschutz prüfen. Sonst kaufst du Bauland, das du nicht bebauen darfst.
Kaufpreisfälligkeit & Zahlungsablauf
Der Fälligkeitszeitpunkt entscheidet, ob du in Vorleistung gehst. Übliche Reihenfolge: Vormerkung eingetragen, Lastenfreistellung zugesagt, Genehmigungen da, dann Zahlung.
Vermessung & Grenzverlauf
Bei Teilflächen wird oft „nach Vermessung“ verkauft. Wer trägt Kosten und Flächenabweichungen, und ab welcher Abweichung darfst du zurücktreten?
Genehmigungen & Vorkaufsrechte
Gemeindliches Vorkaufsrecht (DE) und Grundverkehrsbehörde (AT) können den Vollzug Monate verzögern oder verhindern. Der Vertrag sollte den Fall regeln.
Checkliste: Grundstückskaufvertrag vor dem Notartermin
Zehn Punkte, die im Entwurf stehen sollten, bevor du beim Notar unterschreibst.
- 1
Entwurf 14 Tage vorher erhalten?
Bei Verbrauchergeschäften in DE Pflicht (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Die Frist ist deine Prüfzeit, verzichte nicht darauf.
- 2
Grundbuchauszug aktuell?
Nicht älter als vier Wochen. Abteilung II (Lasten) und III (Grundschulden) Zeile für Zeile durchgehen.
- 3
Baulastenverzeichnis eingesehen?
In DE stehen Baulasten nicht im Grundbuch. Separate Auskunft bei der Baubehörde einholen (AT: Servitute im Grundbuch).
- 4
Auflassungsvormerkung vereinbart?
Ohne Vormerkung (DE) bzw. Rangordnungsbeschluss (AT) zahlst du ohne Sicherung deines Eigentumsanspruchs.
- 5
Kaufpreisfälligkeit an Bedingungen geknüpft?
Zahlung erst nach Vormerkung, Lastenfreistellungserklärung und Vorliegen aller Genehmigungen.
- 6
Erschließungsstand schriftlich bestätigt?
Wasser, Abwasser, Strom, Straße. Offene Beitragsbescheide beim Amt erfragen, nicht auf Zusagen vertrauen.
- 7
Altlastenverdacht geprüft?
Altlastenkataster abfragen und frühere Nutzung erfragen. Bei Verdachtsfläche Bodengutachten vor der Beurkundung.
- 8
Bebaubarkeit gesichert?
Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, Denkmal- und Naturschutz. Idealerweise Bauvoranfrage vor dem Kauf.
- 9
Vermessung und Grenzen geklärt?
Bei Teilflächen: amtliche Vermessung, wer trägt die Kosten, wie wird die Fläche im Vertrag beschrieben?
- 10
Rücktritts- und Genehmigungsvorbehalte?
Vorkaufsrecht der Gemeinde, Grundverkehrsbehörde (AT), Sanierungsgebiet. Diese Genehmigungen brauchen Zeit.
Beispielklauseln mit Risiko-Ampel
So ordnet unsere KI typische Formulierungen nach Prüfbedarf ein: grün, gelb oder rot.
„Der Verkäufer übernimmt keine Haftung für Altlasten jeglicher Art.“
Pauschaler Ausschluss mit erhöhtem Prüfbedarf. Für arglistig verschwiegene Mängel gilt § 444 BGB, der Nachweis ist in der Praxis aber schwer.
„Erschließungskosten trägt der Käufer.“
Üblich. Aber prüfen, ob bereits Beitragsbescheide angekündigt sind. Diese können fünfstellig werden.
„Das Grundstück wird in seinem derzeitigen Zustand verkauft.“
Schließt Gewährleistung für sichtbare Mängel aus. Bodenuntersuchung vor Kauf empfohlen.
„Der Kaufpreis ist binnen 14 Tagen nach Beurkundung zur Zahlung fällig.“
Fälligkeit ohne Bezug zu Vormerkung und Lastenfreistellung. Die Zahlung erfolgt, bevor der Eigentumserwerb gesichert ist.
„Der Käufer übernimmt alle in Abteilung II eingetragenen Lasten.“
Pauschalübernahme ohne Einzelaufzählung. Wegerechte oder Leitungsrechte können die geplante Bebauung verhindern.
„Die im Vertrag genannte Fläche ist unverbindlich, maßgeblich ist die spätere Vermessung.“
Ohne Preisanpassungs- oder Rücktrittsregel liegt das Flächenrisiko allein beim Käufer.
Häufige Fragen
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Stand: Oktober 2026 · Redaktion CheckVertrag
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Hinweis: Keine Rechtsberatung. Diese Analyse ist eine KI-gestützte Informations- und Auffälligkeitsprüfung und stellt keine Rechtsberatung und keine Rechtsdienstleistung dar (Deutschland: RDG, Österreich: RAO). Sie macht potenziell auffällige Klauseln sichtbar und bewertet Prüfbedarf, nicht die Rechtswirksamkeit. Für rechtsverbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Anwältin oder einen Anwalt.