Gewerbemietvertrag prüfen lassen – KI-Check für Büro, Laden & Praxis
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Du willst einen Gewerbemietvertrag prüfen lassen, bevor du dich für fünf oder zehn Jahre bindest? Anders als bei Wohnraum gibt es im Gewerbemietrecht kaum Schutzvorschriften: Laufzeit, Wertsicherung, Konkurrenzschutz, Rückbau und Betriebskosten sind frei verhandelbar und genau dort entstehen die teuren Überraschungen. Lade den Vertrag hoch und erhalte in rund 30 Sekunden eine verständliche Ersteinschätzung für Büro, Laden, Praxis oder Lager.
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Geht es um privaten Wohnraum statt um Gewerbeflächen? Wohnungsmietvertrag prüfen erklärt die Regeln mit Mieterschutz, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.
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Worauf du achten solltest
Laufzeit & Verlängerungsoption
Festlaufzeiten von 5–10 Jahren sind üblich und schließen die ordentliche Kündigung komplett aus. Prüfe, ob du einseitige Verlängerungsoptionen hast, wie die Ausübungsfrist läuft und ob es Sonderkündigungsrechte (Betriebsaufgabe, Umsatzschwelle) gibt. Fehlt die Schriftform nach § 550 BGB, ist der Vertrag in DE jederzeit mit gesetzlicher Frist kündbar, für beide Seiten.
Wertsicherung / Indexklausel
Die Kopplung an den Verbraucherpreisindex ist im B2B großzügiger zulässig als bei Wohnraum. Kritisch sind Klauseln, die nur nach oben wirken („Anpassung ausschließlich bei Indexsteigerung“), keinen Schwellenwert (z. B. 3 %) und keine Deckelung kennen. Über zehn Jahre summiert sich das zu einer erheblichen Mietsteigerung.
Konkurrenzschutz
In Deutschland gibt es einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, der aber regelmäßig wirksam abbedungen wird. Steht im Vertrag „Konkurrenzschutz wird nicht gewährt“, darf der Vermieter direkt nebenan an deinen Wettbewerber vermieten. Lass den Schutz ausdrücklich und mit klarer Branchenbeschreibung vereinbaren.
Rückbau & Schönheitsreparaturen
Weite Rückbauklauseln sind im Gewerbemietrecht meist wirksam. Auch für Einbauten, die der Vormieter oder der Vermieter selbst errichtet hat. Ohne Begrenzung auf deine eigenen Umbauten und ohne Zustandsprotokoll bei Übergabe drohen am Vertragsende fünf- bis sechsstellige Kosten.
Untervermietung
Untervermietung ist standardmäßig zustimmungspflichtig. Für Coworking, Shop-in-Shop, Konzernverbund oder einen späteren Unternehmensverkauf solltest du ein Recht auf Zustimmung „aus wichtigem Grund nicht zu verweigern“ vereinbaren. Sonst sitzt du in der Fläche fest.
Betriebskosten & Instandhaltung
Im Gewerbemietrecht darf deutlich mehr umgelegt werden als bei Wohnraum, inklusive Verwaltungskosten und Instandhaltung. Kritisch sind Klauseln ohne Kostenobergrenze („Dach und Fach“ beim Mieter) und Umlagen für Bauteile, die du gar nicht nutzt. Achte auf eine Kappung, z. B. auf 8–10 % der Jahresnettomiete.
Kaution & Sicherheiten
Die Kautionsbegrenzung auf drei Monatsmieten gilt nur für Wohnraum. Im Gewerbe sind 3–6 Monatsmieten, Bankbürgschaften oder persönliche Bürgschaften der Gesellschafter üblich. Letztere durchbrechen die Haftungsbeschränkung deiner GmbH und gehören genau geprüft.
Nutzungszweck & Betriebspflicht
Ein eng gefasster Nutzungszweck („ausschließlich Betrieb eines Cafés“) blockiert eine spätere Umorientierung. Betriebspflichten mit Öffnungszeiten- und Sortimentsbindung. Typisch in Einkaufszentren. Können bei Nichteinhaltung Vertragsstrafen auslösen.
Beispielklauseln mit Risiko-Ampel
So ordnet unsere KI typische Formulierungen nach Prüfbedarf ein: grün, gelb oder rot.
„Der Mieter hat die Mieträume bei Auszug in den ursprünglichen Zustand zurückzubauen.“
Im Gewerbemietrecht verbreitet und deshalb leicht zu übersehen: Ohne Begrenzung auf eigene Einbauten und ohne Übergabeprotokoll kann die Pflicht auch Umbauten der Vormieter erfassen. Hier besteht erhöhter Prüfbedarf.
„Konkurrenzschutz wird nicht gewährt.“
Die Klausel schließt den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz aus. Nach ihrem Wortlaut ist eine Vermietung im selben Objekt an direkte Wettbewerber nicht ausgeschlossen.
„Der Mieter trägt sämtliche Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, auch an Dach und Fach.“
Vollständige Überwälzung ohne Kostenobergrenze weicht in Formularverträgen vom gesetzlichen Leitbild ab (Regelungen dazu in § 307 BGB) und kann bei Sanierungsbedarf existenzbedrohend werden.
„Die Miete passt sich bei Steigerung des VPI im Verhältnis 1:1 an; Senkungen bleiben unberücksichtigt.“
Einseitige Wertsicherung ohne Schwellenwert und ohne Deckel. Über eine 10-Jahres-Laufzeit ein erheblicher Kostentreiber.
„Eine Untervermietung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Vermieters.“
Üblich. Vor der Unterschrift klären, ob der Zusatz „die Zustimmung darf nicht ohne wichtigen Grund verweigert werden“ aufgenommen wird. Ohne ihn hängen Untervermietung und Unternehmensverkauf an der Zustimmung des Vermieters.
Häufige Fragen
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Stand: Oktober 2026 · Redaktion CheckVertrag
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Hinweis: Keine Rechtsberatung. Diese Analyse ist eine KI-gestützte Informations- und Auffälligkeitsprüfung und stellt keine Rechtsberatung und keine Rechtsdienstleistung dar (Deutschland: RDG, Österreich: RAO). Sie macht potenziell auffällige Klauseln sichtbar und bewertet Prüfbedarf, nicht die Rechtswirksamkeit. Für rechtsverbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Anwältin oder einen Anwalt.