Wohnungskaufvertrag prüfen lassen – KI-Vorprüfung vor dem Notartermin
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Notarverträge werden in der Regel wenige Tage vor dem Termin verschickt. Kaum Zeit, um jede Klausel zu verstehen. Lade den Entwurf hoch und erhalte eine verständliche Vorprüfung, damit du beim Notar gezielt nachfragen kannst. Ersetzt keine anwaltliche Beratung, hilft dir aber, die richtigen Fragen zu stellen.
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Verstehe, was du beim Notar unterschreibst.
Notarverträge wirken oft alternativlos – sind es aber nicht. CheckVertrag liest deinen Entwurf in Sekunden, markiert kritische Klauseln und liefert dir die Liste der Punkte, die du im Termin gezielt ansprechen solltest.
Klausel für Klausel erklärt
Jede Bestimmung in verständlicher Sprache – mit konkreter Risiko-Bewertung.
DE & AT Recht abgedeckt
Verweise auf BGB, BeurkG, MaBV bzw. ABGB, MRG, BTVG – inkl. relevanter Urteile.
In Minuten statt Tagen
Vor dem Notartermin schwarz auf weiß: Was ist kritisch, wo musst du nachfragen?
Hinweis: KI-Ersteinschätzung als Vorbereitung – ersetzt keine anwaltliche Beratung. KI-Transparenz.
Worauf du achten solltest
Auflassungsvormerkung & Eigentumsübergang (DE)
Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB) sichert deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Fehlt sie oder steht sie an nachrangiger Stelle, droht Verlust trotz Zahlung.
Lastenfreistellung & Grundbuch (DE/AT)
Werden alle Altlasten (Hypotheken, Wegerechte, Wohnrechte, Reallasten) gelöscht? In Österreich entscheidet die Rangordnung im Grundbuch, in Deutschland die Reihenfolge der Eintragungen.
Kaufpreisfälligkeit
Zahle erst nach schriftlicher Fälligkeitsmitteilung des Notars (DE) bzw. nach Treuhandfreigabe (AT). Vorab-Zahlungen ohne abgesicherte Vormerkung sind hochriskant.
Gewährleistung & versteckte Mängel
„Gekauft wie gesehen“ schließt Gewährleistung nur für sichtbare Mängel aus. Arglistig verschwiegene Mängel haften weiter (§ 444 BGB / § 928 ABGB).
Bauträgervertrag (Sonderfall)
Bei Neubau gilt in DE die MaBV mit Ratenplan, in AT das BTVG mit Ratenplan oder grundbücherlicher Sicherstellung. Abweichungen sind oft unwirksam.
Wohnungseigentum / WEG
Prüfe Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausgeldrückstände und beschlossene Sonderumlagen. Übernommene Schulden gehen auf dich über.
Checkliste: Notarentwurf vor dem Termin prüfen
Acht Punkte, die du im Entwurf finden solltest, bevor du beim Notar sitzt.
- 1
Auflassungsvormerkung erstrangig?
Sie muss vor der Kaufpreiszahlung eingetragen und im Rang vor neuen Belastungen stehen (§ 883 BGB).
- 2
Lastenfreistellung geregelt?
Für jede Grundbuchlast muss klar sein, wer sie wann löschen lässt und wer die Kosten trägt.
- 3
Kaufpreisfälligkeit abgesichert?
Zahlung erst nach schriftlicher Fälligkeitsmitteilung des Notars, nie nach reinem Kalenderdatum.
- 4
Bekannte Mängel benannt?
Feuchtigkeit, Schadstoffe, offene Sanierungen: Was mündlich besprochen wurde, gehört in die Urkunde.
- 5
Zubehör und Inventar aufgelistet?
Einbauküche, Markise oder Stellplatz einzeln benennen, sonst gehören sie im Zweifel nicht dazu.
- 6
WEG-Unterlagen geprüft?
Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Rücklage, Hausgeldrückstände und beschlossene Sonderumlagen.
- 7
Besitzübergang und Nutzen/Lasten datiert?
Ab diesem Tag zahlst du Hausgeld, Versicherung und Grundsteuer, auch ohne Grundbucheintrag.
- 8
Rücktritts- und Verzugsregeln fair?
Vertragsstrafen und Verzugszinsen sollten für beide Seiten gelten, nicht nur für den Käufer.
Beispielklauseln mit Risiko-Ampel
So ordnet unsere KI typische Formulierungen nach Prüfbedarf ein: grün, gelb oder rot.
„Der Kaufpreis ist binnen 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung zur Zahlung fällig.“
Fälligkeit ohne Kopplung an Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung. Hier besteht erhöhter Prüfbedarf, denn die Zahlung erfolgt dann ohne Sicherheit.
„Die Wohnung wird gekauft wie gesehen, jegliche Gewährleistung ist ausgeschlossen.“
Üblich beim Bestandskauf. Für arglistig verschwiegene Mängel gilt § 444 BGB. Bei Bauträgern weicht ein solcher Ausschluss deutlich vom gesetzlichen Leitbild ab.
„Der Käufer übernimmt sämtliche im Grundbuch eingetragenen Lasten ohne Anrechnung auf den Kaufpreis.“
Wegerechte, Wohnrechte oder Reallasten können den Wert massiv mindern, einzeln prüfen lassen.
„Der Besitzübergang erfolgt mit Vertragsunterzeichnung; Nutzen und Lasten gehen ab diesem Tag auf den Käufer über.“
Ab Besitzübergang zahlst du Hausgeld, Versicherung und Grundsteuer, auch wenn der Kaufpreis noch nicht fällig ist. Sinnvoll ist eine Kopplung an die vollständige Kaufpreiszahlung.
„Etwaige Hausgeldrückstände des Verkäufers werden vom Käufer übernommen.“
Offene Hausgelder und beschlossene Sonderumlagen können fünfstellig sein. Vor der Unterschrift klären, wie hoch der Stand laut Verwaltung ist und wer die Rückstände tragen soll.
„Der Verkäufer sichert zu, dass keine Sonderumlagen beschlossen sind. Eine Haftung hierfür wird ausgeschlossen.“
Zusicherung und Haftungsausschluss im selben Satz stehen in Spannung zueinander. Klärung mit der Gegenseite, ob die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen als Anlage zur Urkunde genommen werden.
Notar, Anwalt und KI-Vorprüfung im Vergleich
Die drei Rollen beim Immobilienkauf, was sie leisten und was nicht.
| Kriterium | Notar | Anwalt | CheckVertrag |
|---|---|---|---|
| Aufgabe | Neutrale Beurkundung, Belehrung über Rechtsfolgen | Einseitige Interessenvertretung, Verhandlung | Verständliche Ersteinschätzung des Entwurfs |
| Kosten | Gesetzliche Gebühr, ca. 1,5 % des Kaufpreises inkl. Grundbuch | 300 bis 900 Euro für die Entwurfsprüfung | 9,99 Euro einmalig |
| Dauer | Termin nach Verfügbarkeit | Meist einige Tage | Rund 30 Sekunden |
| Parteilichkeit | Neutral, darf keine Seite bevorzugen | Vertritt ausschließlich dich | Prüft aus Sicht der hochladenden Seite |
| Rechtsverbindlich | Ja, die Urkunde | Ja, die Beratung | Nein, Orientierung und Fragenliste |
Die KI-Vorprüfung ersetzt weder Notar noch Anwalt. Sie sorgt dafür, dass du mit konkreten Fragen in den Termin gehst statt mit einem ungelesenen Entwurf.
Häufige Fragen
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Stand: Oktober 2026 · Redaktion CheckVertrag
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Hinweis: Keine Rechtsberatung. Diese Analyse ist eine KI-gestützte Informations- und Auffälligkeitsprüfung und stellt keine Rechtsberatung und keine Rechtsdienstleistung dar (Deutschland: RDG, Österreich: RAO). Sie macht potenziell auffällige Klauseln sichtbar und bewertet Prüfbedarf, nicht die Rechtswirksamkeit. Für rechtsverbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Anwältin oder einen Anwalt.