§ 556 BGB: Betriebskosten und Abrechnungsfrist
„Absatz 1: Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Absatz 2: Betriebskosten können als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden; Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Absatz 3: Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen; die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist sind Nachforderungen ausgeschlossen, außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.“
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Betriebskosten darf der Vermieter nur umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Über Vorauszahlungen muss er jährlich abrechnen, und zwar spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.
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Was § 556 BGB bedeutet
Ohne wirksame Vereinbarung gilt die Miete als Inklusivmiete: Der Vermieter kann dann keine Betriebskosten nachfordern. Der Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt, eine Einzelaufzählung ist möglich, ein pauschales Alles-Wird-Umgelegt dagegen nicht. Die Zwölf-Monats-Frist ist eine Ausschlussfrist. Verpasst der Vermieter sie, verliert er Nachzahlungsansprüche endgültig, ein Guthaben muss er trotzdem auszahlen. Der Mieter kann Belegeinsicht verlangen und die Nachzahlung bis dahin zurückhalten. Einwendungen gegen die Abrechnung muss er innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben.
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- Nicht umlagefähig sind Verwaltung, Instandhaltung, Reparaturen und Rücklagen.
- Eine deutlich zu niedrig angesetzte Vorauszahlung begründet allein noch keinen Schadensersatzanspruch, ist aber ein Warnsignal beim Vertragsabschluss.
Und in Österreich?
In Österreich zählen die §§ 21 bis 24 MRG die Betriebskosten abschließend auf; die Abrechnung muss bis 30. Juni des Folgejahres gelegt und offengelegt werden.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn die Abrechnung zu spät kommt?
Nach Ablauf von zwölf Monaten kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben bleibt dir erhalten.
Muss ich eine Nachzahlung sofort begleichen?
Erst wenn die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist. Bis zur gewährten Belegeinsicht darfst du die Zahlung zurückhalten.
Wie lange kann ich der Abrechnung widersprechen?
Einwendungen musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).
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