Betriebskosten
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Betriebskosten sind der gesetzlich abschließend definierte Katalog laufender Kosten aus § 2 BetrKV – von Grundsteuer über Heizung bis Hausmeister. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören nicht dazu und dürfen bei Wohnraum nie umgelegt werden. Der Posten „sonstige Betriebskosten“ wirkt nur, wenn die einzelnen Kostenarten im Vertrag benannt sind.
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Betriebskosten: Bedeutung im Detail
Betriebskosten sind der juristisch präzise Begriff für das, was umgangssprachlich Nebenkosten heißt. In Deutschland listet § 2 BetrKV siebzehn Positionen auf, darunter Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart und Gemeinschaftsantenne. Der siebzehnte Punkt („sonstige Betriebskosten“) ist nur wirksam, wenn die konkreten Posten im Vertrag benannt sind. In Österreich ist der Katalog des MRG abschließend und enger: Aufzug und Heizung werden dort gesondert abgerechnet.
Rechtslage in Deutschland und Österreich
- Deutschland
- § 556 BGB in Verbindung mit § 2 BetrKV. Umlage nur bei ausdrücklicher Vereinbarung; „sonstige Betriebskosten“ müssen einzeln benannt sein.
- Österreich
- §§ 21 bis 24 MRG mit abschließender Aufzählung. Aufzugs- und Heizkosten werden nach § 24 MRG bzw. dem Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz separat verteilt.
Beispielformulierung aus der Praxis
Neben der Grundmiete trägt der Mieter die Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV sowie sonstige Betriebskosten.
Der Verweis auf § 2 BetrKV ist sauber. „Sonstige Betriebskosten“ ohne konkrete Aufzählung ist dagegen unwirksam. Lass dir die gemeinten Posten vor Unterschrift benennen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Nebenkosten und Betriebskosten?
Inhaltlich meist dasselbe. Betriebskosten ist der gesetzliche Begriff mit festem Katalog, Nebenkosten der Alltagsbegriff, unter dem oft auch nicht umlagefähige Posten mitgemeint sind.
Darf der Vermieter die Vorauszahlung erhöhen?
Ja, aber nur nach einer Abrechnung und nur in angemessener Höhe, in Deutschland auf Basis des tatsächlichen Vorjahresverbrauchs (§ 560 Abs. 4 BGB).
Wer zahlt Betriebskosten bei Leerstand?
Der Vermieter. Leerstehende Einheiten dürfen nicht auf die verbleibenden Mieter umgelegt werden.
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Gesetzesgrundlagen zu diesem Begriff
Quellen & Rechtsgrundlagen
- AT§ 24 MRG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- DE§ 556 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- DE§ 560 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
Gründer & Geschäftsführer, verantwortlich für die Inhalte
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