§ 656d BGB: Provision bei einseitiger Beauftragung
„Absatz 1: Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag geschlossen, so ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung eines Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch wird erst fällig, wenn diese Partei nachweist, dass sie ihrer Verpflichtung nachgekommen ist. Absatz 2: Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, ist eine Vereinbarung, nach der die andere Partei die Provision ganz oder teilweise übernimmt, nur wirksam, wenn diese höchstens denselben Betrag zahlt. Der Anspruch wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seine Zahlung nachgewiesen hat.
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Was § 656d BGB bedeutet
§ 656d BGB schließt die Lücke, die § 656c BGB offen lässt. Der Makler könnte sonst formal nur vom Verkäufer beauftragt sein und die Kosten über den Kaufvertrag vollständig auf den Käufer abwälzen. Das Gesetz lässt eine Abwälzung zu, aber gedeckelt auf die Hälfte im wirtschaftlichen Ergebnis, und mit einer Fälligkeitsbremse: Der Käufer muss erst zahlen, wenn ihm nachgewiesen wird, dass der Verkäufer gezahlt hat. In der Praxis findet sich die Abwälzung häufig als Klausel im notariellen Kaufvertrag. Diese Klausel ist an § 656d BGB zu messen und im Zweifel unwirksam, wenn sie den Käufer stärker belastet oder die Fälligkeit vorverlegt. Ist sie unwirksam, entfällt die Zahlungspflicht des Käufers – der Makler bleibt auf seinen Anspruch gegen den Auftraggeber verwiesen. Wer bereits gezahlt hat, kann nach Bereicherungsrecht zurückfordern; die Regelverjährung von drei Jahren nach § 195 BGB läuft ab Ende des Jahres, in dem gezahlt wurde.
Was das für deinen Vertrag bedeutet
- Lies die Provisionsklausel im Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin. Sie ist der übliche Ort der Abwälzung.
- Zahle erst gegen Nachweis, dass der Verkäufer seinen Anteil beglichen hat. Vorher ist die Forderung nicht fällig.
- Zu viel Gezahltes kannst du binnen der Regelverjährung von drei Jahren zurückfordern.
Und in Österreich?
In Österreich gilt seit 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip für die Vermietung von Wohnungen; beim Kauf bleibt die Provisionsverteilung Verhandlungssache innerhalb der Höchstsätze der Immobilienmaklerverordnung.
Häufige Fragen
Darf mir der Verkäufer die ganze Provision aufbürden?
Nein. Nach § 656d BGB darfst du höchstens denselben Betrag übernehmen, zu dem der Auftraggeber verpflichtet bleibt.
Was, wenn die Klausel im Kaufvertrag etwas anderes sagt?
Eine abweichende Vereinbarung ist nach § 656d Abs. 2 BGB unwirksam. Die Zahlungspflicht entfällt dann insgesamt.
Kann ich bereits gezahlte Provision zurückverlangen?
Ja, wenn die Vereinbarung unwirksam war. Der Anspruch folgt aus dem Bereicherungsrecht und verjährt in drei Jahren zum Jahresende.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- DE§ 195 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- DE§ 656c BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- DE§ 656d BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
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