§ 656c BGB: Provisionsteilung bei Doppeltätigkeit
„Absatz 1: Hat sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen lassen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Absatz 2: Erlässt der Makler einer Partei den Maklerlohn, so wirkt dies auch gegenüber der anderen Partei. Eine Vereinbarung, die von diesen Vorgaben abweicht, ist unwirksam.“
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Wird der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, darf er sich die Provision nur von beiden Seiten in gleicher Höhe versprechen lassen. Wird mit einer Seite eine geringere oder gar keine Provision vereinbart, entfällt der Anspruch gegen beide Seiten.
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| Fall | Folge |
|---|---|
| Makler für beide Seiten tätig | Provision nur zu gleichen Teilen |
| Ungleiche Vereinbarung | Anspruch gegen beide Seiten entfällt |
| Erlass gegenüber einer Seite | wirkt auch gegenüber der anderen |
| Nur eine Seite beauftragt (§ 656d) | Käufer höchstens den gleichen Betrag |
| Fälligkeit des Käuferanteils | erst wenn der Auftraggeber gezahlt hat und es nachgewiesen ist |
| Abweichende Vereinbarung | unwirksam, § 656d Abs. 2 |
Was § 656c BGB bedeutet
Diese Norm hat den Immobilienmarkt spürbar verändert. Bis Ende 2020 war es in vielen Regionen üblich, dass der Verkäufer den Makler beauftragte und der Käufer die volle Provision zahlte. Seit dem 23. Dezember 2020 geht das bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht mehr. § 656c BGB erfasst die Doppeltätigkeit: Wird der Makler für beide tätig, müssen beide gleich viel zahlen. Die Sanktion ist scharf – bei ungleicher Vereinbarung entfällt der Anspruch gegen beide Seiten vollständig, nicht nur der überschießende Teil. § 656d BGB ergänzt den Fall, dass nur eine Seite den Makler beauftragt hat: Dann darf der Käufer höchstens denselben Betrag übernehmen wie der Auftraggeber, und seine Zahlungspflicht wird erst fällig, wenn der Auftraggeber nachweislich gezahlt hat. Der Käufer sollte diesen Nachweis verlangen, bevor er überweist. Auch hier gilt die Beschränkung nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser und nur beim Kauf.
Was das für deinen Vertrag bedeutet
- Verlange bei einer Provisionsforderung den Nachweis, dass der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat. Vorher wird deine Zahlung nicht fällig.
- Eine Vereinbarung, nach der du mehr zahlst als der Verkäufer, ist unwirksam – im Fall der Doppeltätigkeit entfällt der Anspruch ganz.
- Die Regelung gilt nur beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, nicht bei Gewerbe, Grundstücken oder Mehrfamilienhäusern.
Und in Österreich?
In Österreich begrenzt die Immobilienmaklerverordnung die Höchstprovision; eine gesetzliche Teilungspflicht bei Doppeltätigkeit wie in § 656c BGB besteht nicht, wohl aber die Pflicht zur Offenlegung der Doppeltätigkeit.
Häufige Fragen
Muss der Verkäufer die Hälfte der Provision zahlen?
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ja, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Andernfalls darf der Käufer höchstens denselben Betrag übernehmen wie der Auftraggeber.
Wann muss ich als Käufer zahlen?
Erst wenn der Auftraggeber seinen Anteil gezahlt hat und dies nachgewiesen ist. Ohne diesen Nachweis ist deine Zahlung nicht fällig.
Was passiert bei einer ungleichen Vereinbarung?
Bei Doppeltätigkeit entfällt der Provisionsanspruch gegen beide Seiten vollständig. Bereits Gezahltes kann zurückgefordert werden.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- DE§ 656c BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- DE§ 656d BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
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