§ 656a BGB: Textform für den Maklervertrag
„Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.“
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung des Kaufs einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Textform. Wird die Form nicht eingehalten, ist der Vertrag nichtig und es entsteht kein Provisionsanspruch.
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Was § 656a BGB bedeutet
Vor der Reform vom 23. Dezember 2020 konnte ein Maklervertrag stillschweigend zustande kommen – etwa dadurch, dass ein Interessent ein Exposé mit Provisionshinweis anforderte und daraufhin einen Besichtigungstermin wahrnahm. Aus dieser Konstellation stammt ein großer Teil der Provisionsstreitigkeiten. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser ist das vorbei: Ohne Textform, also ohne eine lesbare, dauerhafte Erklärung mit erkennbarem Absender, kommt kein wirksamer Vertrag zustande. E-Mail, Messenger-Nachricht oder ein Klick auf eine entsprechend gestaltete Schaltfläche im Portal genügen; ein Telefonat oder ein Handschlag nicht. Wichtig ist der Anwendungsbereich: Die Norm gilt nur für den Kauf, nicht für die Vermietung, und nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder unbebaute Grundstücke. Für die Vermietung von Wohnraum gilt ohnehin das Bestellerprinzip nach § 2 WoVermRG. Wer eine Provisionsforderung erhält, sollte deshalb als Erstes prüfen, ob ein Vertragstext in Textform existiert und wann er zugegangen ist.
Was das für deinen Vertrag bedeutet
- Prüfe, ob ein Maklervertrag in Textform vorliegt. Ein Exposé mit Provisionshinweis allein genügt seit Dezember 2020 nicht mehr.
- Die Formvorschrift gilt nur für Kauf, nicht für Miete, und nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
- Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Zahlen muss, wer den Makler beauftragt hat.
Und in Österreich?
In Österreich regelt das Maklergesetz die Provision; seit 1. Juli 2023 gilt bei der Wohnungsvermietung ebenfalls ein Bestellerprinzip (§ 17a MaklerG).
Häufige Fragen
Muss ich Provision zahlen, wenn ich nur ein Exposé angefordert habe?
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses nicht. Ohne Maklervertrag in Textform ist der Vertrag nichtig und es entsteht kein Provisionsanspruch.
Reicht eine E-Mail für den Maklervertrag?
Ja. Textform nach § 126b BGB verlangt eine lesbare, dauerhaft speicherbare Erklärung mit erkennbarem Absender – eine Unterschrift ist nicht erforderlich.
Gilt die Regel auch für Gewerbeimmobilien?
Nein. § 656a BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei anderen Objekten kann ein Maklervertrag weiterhin formfrei zustande kommen.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- DE§ 126b BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- DE§ 656a BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
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