Staffelmiete
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Bei der Staffelmiete stehen alle künftigen Mieten schon bei Vertragsschluss als konkrete Beträge fest (§ 557a BGB). Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten, und ein Kündigungsausschluss darf höchstens vier Jahre dauern. Während der Staffel sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB gesperrt; die Mietpreisbremse gilt für jede einzelne Staffel.
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Staffelmiete: Bedeutung im Detail
Bei der Staffelmiete stehen alle künftigen Mieten schon bei Vertragsschluss fest. Jede Staffel muss als konkreter Betrag oder als Erhöhungsbetrag in Euro ausgewiesen sein. Eine Angabe in Prozent genügt nicht und macht die Klausel unwirksam. Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen. Der große Vorteil für beide Seiten ist Planbarkeit: Weitere Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Vergleichsmiete sind während der Staffelvereinbarung ausgeschlossen. Der Nachteil für Mieter ist, dass die Miete auch dann steigt, wenn das Marktniveau stagniert.
Rechtslage in Deutschland und Österreich
- Deutschland
- § 557a BGB. Beträge müssen beziffert sein, mindestens ein Jahr Abstand, Kündigungsausschluss höchstens vier Jahre. Die Mietpreisbremse gilt für jede einzelne Staffel.
- Österreich
- Zulässig als vertragliche Wertanpassung; bei Vollanwendung des MRG darf der Richtwert- bzw. Kategoriemietzins nicht überschritten werden.
Beispielformulierung aus der Praxis
Die Nettokaltmiete beträgt ab 01.01.2026 monatlich 900 €, ab 01.01.2027 monatlich 950 €, ab 01.01.2028 monatlich 1.000 €. Das Kündigungsrecht des Mieters ist bis 31.12.2029 ausgeschlossen.
Die Beträge sind korrekt beziffert, der Kündigungsausschluss überschreitet aber die zulässigen vier Jahre nicht. Bei längeren Ausschlüssen ist die Klausel insoweit unwirksam.
Häufige Fragen
Was ist besser, Staffel- oder Indexmiete?
Bei erwartet hoher Inflation ist die Staffelmiete für Mieter günstiger, weil sie gedeckelt ist. Bei stabilen Preisen ist die Indexmiete vorteilhafter, weil ohne Indexanstieg keine Erhöhung erfolgt.
Kann ich während der Staffel kündigen?
Ja, sofern kein wirksamer Kündigungsausschluss vereinbart ist. Dieser darf höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss laufen.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- DE§ 557a BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
Gründer & Geschäftsführer, verantwortlich für die Inhalte
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