§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
„Absatz 1: Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Absatz 3: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen; die Landesregierungen können diese Grenze für Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 Prozent absenken. Absatz 4 nimmt Modernisierungserhöhungen von der Kappungsgrenze aus.“
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn sie seit 15 Monaten unverändert ist. Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung auf 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten auf 15 Prozent.
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| Punkt | Regelung |
|---|---|
| Obergrenze | ortsübliche Vergleichsmiete |
| Wartefrist | 15 Monate seit der letzten Erhöhung |
| Ankündigungsfrist | Erhöhung frühestens 12 Monate nach Mietbeginn verlangen |
| Kappungsgrenze | 20 % in 3 Jahren |
| Kappungsgrenze in angespannten Märkten | 15 % in 3 Jahren |
| Zustimmungsfrist des Mieters | bis Ende des übernächsten Monats |
| Nicht erfasst | Staffel- und Indexmiete, § 557a, § 557b |
Was § 558 BGB bedeutet
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist kein einseitiges Recht, sondern ein Anspruch auf Zustimmung. Der Vermieter verlangt, der Mieter stimmt zu – oder eben nicht, dann muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Bis zur Zustimmung schuldet der Mieter nur die bisherige Miete. Drei Grenzen laufen nebeneinander: die ortsübliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze, die 15-Monats-Frist als zeitliche Sperre und die Kappungsgrenze als relative Bremse. Alle drei müssen eingehalten sein. Die Kappungsgrenze bemisst sich an der Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung geschuldet war; Modernisierungserhöhungen nach § 559 BGB bleiben dabei außen vor. Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem Monat danach. Wichtig: Bei Staffel- oder Indexmiete ist § 558 BGB während der Laufzeit gesperrt.
Was das für deinen Vertrag bedeutet
- Rechne beide Grenzen getrennt nach: die Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Es gilt der niedrigere Betrag.
- Die Zustimmungsfrist endet am letzten Tag des übernächsten Monats nach Zugang. Wer schweigt, stimmt nicht zu.
- Eine unwirksame Begründung macht das ganze Verlangen unwirksam – der Vermieter muss neu ansetzen, samt neuer Frist.
Und in Österreich?
In Österreich richtet sich die Mietzinserhöhung im Vollanwendungsbereich des MRG nach dem Richtwert- oder Kategoriesystem (§§ 15a ff. MRG); eine Anhebung an eine ortsübliche Vergleichsmiete wie in Deutschland gibt es nicht.
Häufige Fragen
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung, und innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent, in angespannten Wohnungsmärkten um 15 Prozent.
Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
Nur wenn sie berechtigt ist. Bis zur Zustimmung bleibt es bei der alten Miete; der Vermieter müsste auf Zustimmung klagen und trägt dann das Prozessrisiko.
Was passiert, wenn ich nicht reagiere?
Schweigen ist keine Zustimmung. Nach Ablauf der Überlegungsfrist hat der Vermieter drei Monate Zeit, auf Zustimmung zu klagen.
Gilt die Kappungsgrenze auch nach einer Modernisierung?
Nein, die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB bleibt bei der Kappungsgrenze außen vor. Sie hat mit § 559 Abs. 3a BGB eine eigene Kappung.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- AT§ 15a MRG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- DE§ 558 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- DE§ 559 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
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