§ 16 MRG: Zulässiger Hauptmietzins und Richtwert
„Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses sind bis zu dem für den Mietgegenstand zulässigen Betrag zulässig. Für Wohnungen der Ausstattungskategorien A bis C gilt der Richtwertmietzins, der sich aus dem Richtwert des jeweiligen Bundeslandes zuzüglich Zuschlägen und abzüglich Abschlägen für die Lage und die Ausstattung ergibt. Bei befristeten Hauptmietverträgen ist ein Abschlag von 25 Prozent vorzunehmen.“
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Im Vollanwendungsbereich des MRG darf der Hauptmietzins den zulässigen Höchstbetrag nicht überschreiten. Für Altbauwohnungen der Ausstattungskategorie A bis C gilt das Richtwertsystem mit Zu- und Abschlägen, für bestimmte Objekte der angemessene Mietzins. Bei Befristung ist ein Abschlag von 25 Prozent vorzunehmen. Ein überhöhter Mietzins ist insoweit unwirksam und rückforderbar.
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| Punkt | Regelung |
|---|---|
| Richtwertmietzins | Richtwert des Bundeslandes plus Zu- und Abschläge |
| Angemessener Mietzins | u. a. Wohnungen über 130 m², Geschäftsräume |
| Lagezuschlag | nur bei überdurchschnittlicher Lage, schriftlich begründet |
| Befristungsabschlag | 25 % (§ 16 Abs. 7 MRG) |
| Kategorie D | eigener Kategoriebetrag |
| Überhöhter Zins | insoweit unwirksam, rückforderbar |
| Rückforderungsfrist | 3 Jahre, bei Richtwertmieten bis 10 Jahre |
Was § 16 MRG bedeutet
Das Richtwertsystem ist der Kern der österreichischen Mietzinsregulierung. Ausgangspunkt ist der für jedes Bundesland festgesetzte Richtwert für eine mietrechtliche Normwohnung; davon ausgehend werden Zuschläge für bessere Ausstattung, Lage oder Stockwerk und Abschläge für Nachteile gebildet. Der Lagezuschlag ist der häufigste Streitpunkt: Er setzt eine überdurchschnittliche Lage voraus und muss dem Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich bekanntgegeben werden — fehlt diese Bekanntgabe, ist er unwirksam. Ein überhöhter Mietzins ist nicht insgesamt nichtig, sondern nur, soweit er den zulässigen Betrag übersteigt. Zu viel Gezahltes kann im Verfahren nach § 37 MRG zurückgefordert werden, bei befristeten Verträgen mit Richtwertmietzins bis zu zehn Jahre rückwirkend. Zuständig ist zunächst die Schlichtungsstelle. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs gibt es keine Obergrenze; dort greift nur die Sittenwidrigkeitsgrenze des § 879 ABGB.
Was das für deinen Vertrag bedeutet
- Lass den Mietzins überprüfen, bevor drei Jahre um sind. Bei Richtwertmieten und Befristung reicht die Rückforderung weiter.
- Ein Lagezuschlag ohne schriftliche Bekanntgabe bei Vertragsabschluss ist unwirksam.
- Prüfe zuerst die Vollanwendung. Außerhalb davon gibt es keine gesetzliche Obergrenze.
Und in Österreich?
§ 16 MRG ist die österreichische Norm. Ein Gegenstück zur deutschen ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB gibt es nicht.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Miete in Österreich sein?
Im Vollanwendungsbereich des MRG höchstens der zulässige Hauptmietzins nach dem Richtwert- oder Kategoriesystem, bei Befristung abzüglich 25 Prozent. Außerhalb davon gibt es keine gesetzliche Obergrenze.
Was ist ein Lagezuschlag?
Ein Zuschlag für eine überdurchschnittliche Lage. Er ist nur wirksam, wenn er dem Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich bekanntgegeben wurde, und muss begründbar sein.
Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Ja, im Verfahren nach § 37 MRG. Die Rückforderung reicht in der Regel drei Jahre zurück, bei befristeten Richtwertmietverträgen bis zu zehn Jahre.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- AT§ 16 MRG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- AT§ 37 MRG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- AT§ 879 ABGB – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- DE§ 558 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
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