§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung
„Absatz 1: Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Absatz 2 nennt als Begründungsmittel den Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie die Benennung entsprechender Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei die Benennung von drei Wohnungen genügt. Absatz 3 verlangt, bei Bestehen eines qualifizierten Mietspiegels dessen Angaben auch dann mitzuteilen, wenn die Erhöhung anders begründet wird.“
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und begründet werden. Zulässige Begründungen sind ein Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen. Fehlt die Begründung, ist das Verlangen unwirksam.
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| Begründungsmittel | Anforderung |
|---|---|
| Mietspiegel | einfacher oder qualifizierter, mit Einordnung der Wohnung |
| Mietdatenbank | Auskunft einer anerkannten Datenbank |
| Sachverständigengutachten | mit Begründung, öffentlich bestellter Gutachter |
| Vergleichswohnungen | mindestens 3, benennbar und auffindbar |
| Form | Textform, § 126b BGB – E-Mail genügt |
| Qualifizierter Mietspiegel | muss auch dann genannt werden, wenn anders begründet wird |
Was § 558a BGB bedeutet
Diese Norm ist der häufigste Grund, warum eine Mieterhöhung scheitert – nicht die Höhe, sondern die Begründung. Das Verlangen muss den Mieter in die Lage versetzen, die Berechtigung selbst zu überprüfen. Bei der Begründung mit dem Mietspiegel genügt es deshalb nicht, ihn zu erwähnen; die Wohnung muss in ein konkretes Feld eingeordnet und die maßgeblichen Merkmale müssen benannt werden. Bei Vergleichswohnungen müssen diese so bezeichnet sein, dass der Mieter sie auffinden kann – Straße, Hausnummer und Lage im Haus, nicht bloß eine anonyme Liste. Eine Besichtigung schuldet der Vermieter nicht. Formfehler heilen nicht durch Zeitablauf: Ein unwirksames Verlangen bleibt unwirksam, der Vermieter muss ein neues stellen, und die 15-Monats-Frist des § 558 BGB läuft davon unberührt weiter. Textform genügt, eine Unterschrift ist nicht erforderlich; bei mehreren Vermietern müssen aber alle das Verlangen tragen.
Was das für deinen Vertrag bedeutet
- Prüfe zuerst, ob die Wohnung im Mietspiegel konkret eingeordnet wurde. Ein bloßer Verweis auf den Mietspiegel reicht nicht.
- Bei Vergleichswohnungen müssen alle drei so genau bezeichnet sein, dass du sie findest.
- Ein formunwirksames Verlangen musst du nicht beantworten – aber prüfe, ob es wirklich unwirksam ist, bevor du die Frist verstreichen lässt.
Und in Österreich?
Im österreichischen MRG gibt es kein Zustimmungsverfahren; eine Erhöhung ist an das Richtwert- oder Kategoriemietzinssystem gebunden und wird über § 12a MRG oder eine Vereinbarung umgesetzt.
Häufige Fragen
Reicht eine E-Mail für die Mieterhöhung?
Ja. § 558a BGB verlangt nur Textform, also keine eigenhändige Unterschrift. Der Absender muss allerdings erkennbar sein und alle Vermieter müssen das Verlangen tragen.
Was ist, wenn der Mietspiegel veraltet ist?
Ein Mietspiegel bleibt bis zur Neuaufstellung verwendbar, ein qualifizierter soll alle zwei Jahre angepasst werden. Wird er nicht fortgeschrieben, sinkt sein Beweiswert, unwirksam wird das Verlangen dadurch aber nicht automatisch.
Muss ich auf ein unwirksames Erhöhungsverlangen antworten?
Nein. Ein unwirksames Verlangen löst keine Zustimmungspflicht aus. Sicherheitshalber solltest du der Erhöhung aber ausdrücklich widersprechen und den Formfehler benennen.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- AT§ 12a MRG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- DE§ 558 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- DE§ 558a BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
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