Kaufpreis fällig ohne Auflassungsvormerkung
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionSo steht sie im Vertrag
„Der Kaufpreis ist binnen 14 Tagen nach Beurkundung zur Zahlung fällig.“
Kurze Antwort
Eine Kaufpreisfälligkeit ohne eingetragene Auflassungsvormerkung ist formal wirksam und wirtschaftlich hochriskant: Du zahlst, ohne gegen einen Zweitverkauf, eine Zwangsvollstreckung oder die Insolvenz des Verkäufers gesichert zu sein. Die Fälligkeit gehört an die Fälligkeitsmitteilung des Notars gekoppelt, nicht an ein Datum.
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Warum die Klausel so bewertet wird
Beim Immobilienkauf fallen Zahlung und Eigentumsübergang zeitlich auseinander. Absicherung bietet allein die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB), die deinen Übereignungsanspruch gegen spätere Verfügungen und die Insolvenz des Verkäufers schützt. Der notarielle Standard koppelt die Fälligkeit deshalb an eine schriftliche Fälligkeitsmitteilung des Notars, die erst nach Eintragung der Vormerkung und Vorliegen aller Lastenfreistellungsunterlagen ergeht. Eine reine Fristenregelung ab Beurkundung umgeht diesen Schutz.
Rechtsgrundlage in Deutschland und Österreich
- Deutschland
- § 883 BGB (Vormerkung), § 17 Abs. 2a BeurkG (14 Tage Entwurfsfrist bei Verbraucherbeteiligung), MaBV beim Bauträgerkauf.
- Österreich
- Statt der Vormerkung sichert die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung (§ 53 GBG) in Verbindung mit der treuhändigen Abwicklung über Notar oder Rechtsanwalt; die Zahlung erfolgt auf ein Treuhandkonto.
So wäre die Klausel tragfähig
„Der Kaufpreis ist zwei Wochen nach Zugang der schriftlichen Fälligkeitsmitteilung des Notars fällig. Diese ergeht, sobald die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers eingetragen ist, alle Lastenfreistellungsunterlagen vorliegen und erforderliche Genehmigungen erteilt sind.“
Was du jetzt tun solltest
Bestehe auf der Fälligkeitsmitteilung des Notars als Zahlungsauslöser und zahle keinen Euro davor. Nutze außerdem die 14-tägige Entwurfsfrist nach § 17 Abs. 2a BeurkG. Sie gehört dir und ist der beste Zeitpunkt für eine Vorprüfung.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn ich vor der Vormerkung zahle?
Du bist ungesicherter Gläubiger. Verkauft der Eigentümer die Immobilie erneut oder wird er insolvent, stehst du mit einem bloßen Rückzahlungsanspruch da.
Gilt die 14-Tage-Frist immer?
Sie gilt, wenn ein Verbraucher beteiligt ist. Ein Verzicht ist möglich, aber ausdrücklich zu begründen und praktisch fast nie im Interesse des Käufers.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- AT§ 53 GBG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- DE§ 883 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
Gründer & Geschäftsführer, verantwortlich für die Inhalte
Shahab Daban verantwortet die Inhalte von CheckVertrag namentlich. Grundlage jeder Erklärung sind die zitierten Gesetzestexte aus Deutschland und Österreich sowie die Auswertung der über die Plattform geprüften Verträge. Die Inhalte sind eine Vorprüfung und allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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Zuletzt aktualisiert am . Methodik und eingesetzte KI-Modelle: KI-Transparenz.
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