Kaution in voller Höhe vor Einzug fällig
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionSo steht sie im Vertrag
„Die Kaution in Höhe von drei Monatsmieten ist vollständig vor Übergabe der Wohnung zu zahlen.“
Kurze Antwort
Drei Nettokaltmieten Kaution sind zulässig, die Fälligkeit auf einen Schlag nicht. Nach § 551 Abs. 2 BGB darf der Mieter immer in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Eine Klausel, die die volle Zahlung vor Übergabe verlangt, ist unwirksam – die Schlüssel dürfen deswegen nicht zurückgehalten werden.
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Warum die Klausel so bewertet wird
§ 551 Abs. 2 BGB gibt dem Mieter ein zwingendes Recht auf Ratenzahlung: Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig, die weiteren mit den folgenden Mietzahlungen. Abweichende Vereinbarungen sind nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Bemessungsgrundlage ist außerdem die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. Wird die Warmmiete zugrunde gelegt, ist der übersteigende Teil zurückzuzahlen.
Rechtsgrundlage in Deutschland und Österreich
- Deutschland
- § 551 Abs. 1, 2 und 4 BGB: max. drei Nettokaltmieten, Ratenzahlungsrecht, insolvenzfeste getrennte Anlage.
- Österreich
- § 16b MRG: Die Kaution ist gesetzlich nicht der Höhe nach gedeckelt, üblich sind drei Bruttomonatsmieten. Sie muss aber fruchtbringend und getrennt vom Vermögen des Vermieters veranlagt werden.
So wäre die Klausel tragfähig
„Der Mieter leistet eine Kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten. Sie kann in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden; die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig.“
Was du jetzt tun solltest
Zahle die erste Rate zu Mietbeginn und teile dem Vermieter schriftlich mit, dass du von deinem Ratenzahlungsrecht nach § 551 Abs. 2 BGB Gebrauch machst. Prüfe zusätzlich, ob die Kaution auf die Nettokaltmiete oder fälschlich auf die Warmmiete berechnet wurde.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Schlüsselübergabe von der vollen Kaution abhängig machen?
Nein. Das Ratenzahlungsrecht ist zwingend; die Übergabe darf nicht davon abhängig gemacht werden, dass der volle Betrag vorab fließt.
Wie muss die Kaution angelegt werden?
Getrennt vom Vermögen des Vermieters und verzinslich. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Bei Insolvenz des Vermieters ist die getrennte Anlage dein wichtigster Schutz.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- AT§ 16b MRG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- DE§ 551 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
Gründer & Geschäftsführer, verantwortlich für die Inhalte
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