§ 551 BGB: Mietkaution: drei Monatsmieten, drei Raten
„Absatz 1: Hat der Mieter Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Absatz 2: Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Absatz 3: Der Vermieter hat die Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Absatz 4: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskosten betragen. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Mietbeginn fällig. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen verzinslich anlegen.
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| Punkt | Regelung |
|---|---|
| Höchstbetrag | 3 Nettokaltmieten |
| Zahlung | 3 gleiche Monatsraten, erste bei Mietbeginn |
| Anlage | getrennt vom Vermögen des Vermieters, insolvenzfest |
| Verzinsung | üblicher Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist |
| Zinsen | stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit |
| Abweichung zum Nachteil des Mieters | unwirksam, § 551 Abs. 4 |
| Rückzahlung | nach angemessener Prüffrist, in der Regel 3 bis 6 Monate |
Was § 551 BGB bedeutet
Drei Punkte machen in der Praxis den Unterschied. Erstens die Bemessungsgrundlage: Maßgeblich ist die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete. Wird die Kaution mit drei Warmmieten berechnet, ist der überschießende Teil nicht geschuldet und kann jederzeit zurückgefordert werden – der Rest der Vereinbarung bleibt wirksam. Zweitens das Ratenrecht: Eine Klausel, nach der die Kaution vor Übergabe vollständig zu zahlen ist, verstößt gegen Absatz 4 und ist unwirksam. Der Mieter darf trotzdem in drei Raten zahlen, und der Vermieter darf die Schlüssel deswegen nicht zurückhalten. Drittens die getrennte Anlage: Sie schützt den Mieter in der Insolvenz des Vermieters. Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt an, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete in Höhe der Kaution. Am Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter eine angemessene Frist zur Prüfung beanspruchen; für offene Betriebskosten darf er einen angemessenen Teil bis zur Abrechnung einbehalten.
Was das für deinen Vertrag bedeutet
- Rechne die Kaution gegen die Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen zählen nicht mit.
- Du darfst immer in drei Raten zahlen, auch wenn der Vertrag etwas anderes sagt.
- Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt an, kannst du die Miete in Höhe der Kaution zurückbehalten.
Und in Österreich?
In Österreich regelt § 16b MRG die Kaution: Sie ist auf einem Sparbuch oder in gleichwertiger Form fruchtbringend anzulegen und nach Ende des Mietverhältnisses unverzüglich zurückzustellen. Eine feste gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, üblich sind drei Bruttomonatsmieten.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten. Wird mehr verlangt, ist der überschießende Teil nicht geschuldet und rückforderbar.
Muss ich die Kaution auf einmal zahlen?
Nein. Du hast ein gesetzliches Recht auf drei gleiche Monatsraten; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Abweichende Klauseln sind unwirksam.
Wann bekomme ich die Kaution zurück?
Nach Ende des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüffrist, in der Regel drei bis sechs Monate. Für noch offene Betriebskosten darf ein angemessener Teil einbehalten werden.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- AT§ 16b MRG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
Gründer & Geschäftsführer, verantwortlich für die Inhalte
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