Schönheitsreparaturen nach starrem Fristenplan
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionSo steht sie im Vertrag
„Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen spätestens alle drei Jahre in Küche, Bad und Dusche, alle fünf Jahre in Wohn- und Schlafräumen sowie alle sieben Jahre in Nebenräumen auszuführen.“
Kurze Antwort
Ein starrer Fristenplan für Schönheitsreparaturen ist unwirksam, weil er unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung gilt. Die Klausel wird nicht auf zulässige Fristen gekürzt, sondern fällt vollständig weg – dann trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen komplett (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).
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Warum die Klausel so bewertet wird
Der BGH beanstandet Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf gelten. Weil eine geltungserhaltende Reduktion auf „weiche“ Fristen nicht stattfindet, fällt die gesamte Übertragung weg und die Erhaltungspflicht bleibt beim Vermieter (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Zusätzlich unwirksam ist die Übertragung, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und kein angemessener Ausgleich gezahlt wurde.
Rechtsgrundlage in Deutschland und Österreich
- Deutschland
- § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, § 307 BGB; ständige BGH-Rechtsprechung zu starren Fristen und unrenoviert übergebenem Wohnraum.
- Österreich
- In Österreich sind Schönheitsreparaturklauseln im Vollanwendungsbereich des MRG stark eingeschränkt; eine generelle Endrenovierungspflicht des Mieters ist nach § 9 MRG und der OGH-Judikatur regelmäßig unzulässig.
So wäre die Klausel tragfähig
„Der Mieter führt Schönheitsreparaturen aus, sobald der Zustand der Wohnung dies erfordert. Die genannten Zeiträume sind unverbindliche Richtwerte.“
Was du jetzt tun solltest
Prüfe zuerst, ob die Wohnung renoviert übergeben wurde. Steht das nicht im Übergabeprotokoll, ist die Klausel schon deshalb angreifbar. Ist der Fristenplan starr formuliert, musst du bei Auszug nicht renovieren; bereits gezahlte Renovierungskosten kannst du innerhalb der Verjährungsfrist zurückfordern.
Häufige Fragen
Muss ich bei Auszug streichen, wenn die Klausel unwirksam ist?
Nein. Fällt die Klausel weg, bleibt es bei der gesetzlichen Regel: Die Instandhaltung der Mietsache ist Vermietersache. Du schuldest lediglich die Beseitigung von Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen.
Kann ich bereits gezahlte Renovierungskosten zurückfordern?
Ja, wenn du aufgrund einer unwirksamen Klausel renoviert oder gezahlt hast. Der Anspruch verjährt in Deutschland in drei Jahren zum Jahresende.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- AT§ 9 MRG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- DE§ 307 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
Gründer & Geschäftsführer, verantwortlich für die Inhalte
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