Top 10 riskante Klauseln im Notarvertrag – worauf du wirklich achten musst
Diese Top-10-Liste zeigt, wo es vor dem Termin teuer werden kann.
Kurz erklärt
Notarverträge wirken oft alternativlos. Doch viele Klauseln sind verhandelbar oder gar unwirksam.
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Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag Redaktion1. Kaufpreisfälligkeit ohne Sicherung
Zahlung darf erst nach Auflassungsvormerkung (DE) bzw. Rangordnung + Treuhand (AT) und Lastenfreistellungsbestätigung erfolgen. Sofortige Fälligkeit ohne Sicherung ist hochriskant.
2. Pauschaler Gewährleistungsausschluss
„Gekauft wie gesehen“ wirkt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln (DE: § 444 BGB, AT: § 928 ABGB). Trotzdem solltest du bekannte Mängel im Vertrag konkret benennen.
3. Vollständiger Unterhaltsverzicht im Ehevertrag
Nach BGH-Rechtsprechung (Kernbereichslehre) sittenwidrig, wenn er einen Ehegatten unangemessen benachteiligt. Maßgeblich ist die Lage bei Vertragsschluss.
4. Generalbereinigungsklausel ohne Inventar
„Mit Unterzeichnung sind alle Ansprüche abgegolten“. Ohne vollständige Vermögensaufstellung können wesentliche Werte verloren gehen. Besonders kritisch in Scheidungsvereinbarungen.
5. Verzicht auf Pflichtteil ohne Abfindung
Pflichtteilsverzicht ist möglich (DE: § 2346 BGB, AT: § 551 ABGB), sollte aber mit angemessener Abfindung verbunden sein, sonst Anfechtungsrisiko.
6. Überzogene Vertragsstrafen beim Bauträger
MaBV (DE) und BTVG (AT) regeln Ratenpläne zwingend. Pauschale Vorab-Zahlungen oder Strafen ohne Verschulden des Käufers sind regelmäßig unwirksam.
7. Wohnrecht ohne Eintragung
Ein lebenslanges Wohnrecht entfaltet volle Wirkung nur mit grundbücherlicher Eintragung. Schuldrechtliche Vereinbarung allein schützt nicht bei Verkauf.
8. Versorgungsausgleich pauschal ausgeschlossen
Voller Ausschluss kann unwirksam sein, wenn ein Ehegatte deutlich weniger Anwartschaften aufbaut. Notare müssen darauf hinweisen.
9. Anrechnungsklauseln bei Schenkung
Soll eine frühere Schenkung auf das Erbe angerechnet werden, muss das ausdrücklich (am besten schon bei der Schenkung) erklärt werden. Sonst gilt sie als zusätzlich.
10. Salvatorische Klausel als Allheilmittel
Sie heilt nicht jede Unwirksamkeit. Wesentliche unwirksame Klauseln können den ganzen Vertrag kippen. Besser: zentrale Punkte sauber formulieren.
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Häufige Fragen
Kann ich einen Notarvertrag nachverhandeln?
Ja, bis zur Beurkundung. Der Notar muss Änderungen aufnehmen. Nach Beurkundung sind nur einvernehmliche Anpassungen (mit erneutem Notartermin) möglich.
Was kostet eine Vorprüfung beim Anwalt?
Je nach Streitwert 200–800 € für eine Erstdurchsicht. Eine KI-Vorprüfung mit CheckVertrag kostet 9,99 € und liefert die Liste der Punkte, die du beim Anwalt oder Notar gezielt ansprechen kannst.
Haftet der Notar für Klauseln zu meinen Lasten?
Nur eingeschränkt. Der Notar ist neutral, klärt aber über Risiken auf (Belehrungspflicht). Eigeninteresse muss jede Partei selbst wahren.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- AT§ 551 ABGB – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- AT§ 928 ABGB – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- DE§ 2346 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- DE§ 444 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
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Veröffentlicht am . Zuletzt aktualisiert am . Methodik und eingesetzte KI-Modelle: KI-Transparenz.