Wohnungskaufvertrag prüfen: 10-Punkte-Checkliste vor dem Notartermin
Sortiert nach Risiko, mit konkreten Hinweisen für Deutschland (BGB/BeurkG/MaBV) und Österreich (ABGB/BTVG).
Kurz erklärt
Beim Wohnungskauf entscheidet jede Klausel über sechsstellige Beträge. Diese Checkliste zeigt dir die zehn wichtigsten Punkte im Notarvertrag.
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Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag Redaktion1. 14-Tage-Frist beim Notar (DE)
Der Vertragsentwurf muss dir mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Drängt der Notar auf einen früheren Termin, bestehe auf der Frist. Sie schützt deine Lese- und Beratungszeit.
2. Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB) sichert deinen Eigentumsübertragungsanspruch. Sie muss vor Kaufpreiszahlung an erster offener Stelle eingetragen werden.
2. Rangordnung im Grundbuch
In Österreich entspricht die Anmerkung der Rangordnung der Veräußerung (§ 53 GBG) der Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Käuferrang für ein Jahr.
3. Lastenfreistellung
Welche Hypotheken, Wegerechte, Wohnrechte oder Reallasten werden gelöscht, welche bleiben? Jede verbleibende Last mindert den Wert und sollte im Kaufpreis berücksichtigt sein.
4. Kaufpreisfälligkeit
Zahle erst nach schriftlicher Fälligkeitsmitteilung des Notars (DE) bzw. nach Treuhandfreigabe durch den Treuhänder (AT). Eckpunkte: Auflassungsvormerkung eingetragen, Lastenfreistellung gesichert, Genehmigungen vorliegen.
5. Gewährleistung & versteckte Mängel
„Gekauft wie gesehen“ schließt Gewährleistung nur für sichtbare Mängel aus. Arglistig verschwiegene Mängel haften weiter (§ 444 BGB / § 928 ABGB). Bei Bauträgern ist Gewährleistungsausschluss unzulässig.
6. Bauträgervertrag (Neubau)
DE: Ratenplan nach MaBV (§ 3 MaBV), kein Geld ohne Baufortschritt. AT: BTVG verlangt Ratenplan oder grundbücherliche Sicherstellung. Abweichende Klauseln sind regelmäßig unwirksam.
7. Wohnungseigentum & WEG / WEG-Recht
Lass dir Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, die letzten 3 WEG-Protokolle und die Hausgeldabrechnung zeigen. Beschlossene Sonderumlagen gehen oft auf den Käufer über.
8. Erschließungs- und Anliegerbeiträge
Noch nicht festgesetzte Beiträge können den Käufer treffen. Klausel zur Übernahme genau prüfen, idealerweise Stichtag Vertragsabschluss.
9. Übergabe, Nutzungen & Lasten
Wann gehen Nutzen, Lasten und Gefahr über? Üblich: mit vollständiger Kaufpreiszahlung. Frühere Übergabe nur mit klarer Risikoregelung.
10. Steuern & Nebenkosten
DE: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar/Grundbuch ca. 1,5–2 %. AT: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Eintragungsgebühr 1,1 %, Notar/Vertragserrichter ca. 1–3 %. Wer trägt was, im Vertrag fixiert?
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Häufige Fragen
Brauche ich zusätzlich einen Anwalt?
Der Notar (DE) bzw. Vertragserrichter (AT) ist neutral. Bei komplexen Konstellationen (Bauträger, geerbte Anteile, internationale Käufer) ist eigene anwaltliche Beratung sinnvoll.
Kann ich nach der Beurkundung noch zurücktreten?
Nur in engen Ausnahmen (z. B. arglistige Täuschung, vereinbarter Rücktritt). Deshalb gilt: vor der Unterschrift prüfen, nicht danach.
Hilft mir CheckVertrag bei der Vorprüfung?
Ja. Lade den Notarentwurf hoch und erhalte eine verständliche KI-Ersteinschätzung. Gut, um vorbereitet in den Notartermin zu gehen. Ersetzt aber keine anwaltliche Beratung.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- AT§ 53 GBG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- AT§ 928 ABGB – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- DE§ 3 MaBV – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- DE§ 444 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- DE§ 883 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
Gründer & Geschäftsführer, verantwortlich für die Inhalte
Shahab Daban verantwortet die Inhalte von CheckVertrag namentlich. Grundlage jeder Erklärung sind die zitierten Gesetzestexte aus Deutschland und Österreich sowie die Auswertung der über die Plattform geprüften Verträge. Die Inhalte sind eine Vorprüfung und allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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Jede Definition wird redaktionell gegen die genannten Primärquellen (Gesetzestexte in DE, AT und CH) abgeglichen. Inhalte sind allgemeine Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Veröffentlicht am . Zuletzt aktualisiert am . Methodik und eingesetzte KI-Modelle: KI-Transparenz.