Gewerbemietvertrag prüfen: Laufzeit, Indexmiete, Schriftform
Im Gewerbemietrecht gibt es kaum zwingenden Mieterschutz. Was im Vertrag steht, gilt, oft über zehn Jahre und mit sechsstelliger Gesamtbelastung.
Kurz gesagt
Prüfen Sie im Gewerbemietvertrag sechs Punkte: Laufzeit samt Verlängerungsoption, Wertsicherung durch Index- oder Staffelmiete, Umlage der Betriebskosten mit Verteilerschlüssel, Instandhaltung und Schönheitsreparaturen, Konkurrenzschutz sowie die Schriftform nach § 550 BGB. Ein Schriftformmangel macht einen befristeten Vertrag vorzeitig ordentlich kündbar.
Erst am eigenen Vertrag prüfen, dann entscheiden: die ersten drei Fundstellen sind kostenlos.
Schriftform: der unterschätzte Hebel
Verträge über mehr als ein Jahr müssen die Schriftform wahren, einschließlich aller Nachträge und Anlagen, auf die Bezug genommen wird. Fehlt sie, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist gesetzlich kündbar. Für Mieter kann das ein Ausstieg sein, für Vermieter ein Planungsrisiko.
Kostenklauseln, die sich über die Laufzeit summieren
Diese Punkte bestimmen die tatsächliche Miete stärker als der Grundmietzins.
- Indexmiete: Bezugsgröße, Schwellenwert und Anpassungsrhythmus, oft nur zugunsten des Vermieters formuliert
- Betriebskosten: Vollumlage inklusive Verwaltung, Dach und Fach ohne Deckelung
- Instandhaltung und Instandsetzung: Übertragung auch für gemeinschaftlich genutzte Flächen
- Schönheitsreparaturen mit starrem Fristenplan
- Rückbaupflicht bei Vertragsende ohne Wertausgleich für Einbauten
Erst am eigenen Vertrag prüfen, dann entscheiden: die ersten drei Fundstellen sind kostenlos.
Anlass im Unternehmen: Standortwechsel und Expansion
Der Vertrag wird meist unter Zeitdruck unterschrieben, weil die Fläche sonst weg ist. Eine Vorprüfung in 30 Sekunden verschafft vor dem Notar- oder Maklertermin eine strukturierte Liste der Punkte, die vor der Unterschrift zu klären sind, statt einer Bauchentscheidung.
Fristen im Blick behalten
Erkannte Optionsfristen, Kündigungstermine und Indexanpassungen lassen sich als Fristenübersicht weiterführen. So läuft die Verlängerungsoption nicht unbemerkt aus und die Mieterhöhung kommt nicht überraschend.
Erst am eigenen Vertrag prüfen, dann entscheiden: die ersten drei Fundstellen sind kostenlos.
Miet- und Verwalterverträge im Bestand prüfen
Indexklauseln, Betriebskosten, Schönheitsreparaturen und Kündigungsfenster werden markiert. 6,99 Euro je Analyse; im Paket ab 3,50 € je Vertrag (10 Analysen für 34,99 €), ab 15 Analysen individuelles Angebot.
- Fristen je Objekt sichtbar, bevor sich der Vertrag automatisch verlängert
- Prüfung von Alt- und Neuverträgen, auch als Scan
- Kontingent für die Bestandsdurchsicht mit Rechnung an die Verwaltung
Was kostet das konkret?
Feste Paketpreise, einmalig zahlbar, kein Abo und keine Mindestlaufzeit. Das Guthaben steht sofort nach dem Kauf bereit und verfällt nicht.
Einzelanalyse
6,99 €
1 Analyse · 6,99 € je Vertrag
- 5 Rückfragen im Chat
- Rechnung mit ausgewiesener USt.
3er-Paket
14,99 €
3 Analysen · 5,00 € je Vertrag
- 15 Rückfragen im Chat
- Rechnung mit ausgewiesener USt.
5er-Paket
21,99 €
5 Analysen · 4,40 € je Vertrag
- 25 Rückfragen im Chat
- Rechnung mit ausgewiesener USt.
10er-Paket
34,99 €
10 Analysen · 3,50 € je Vertrag
- 50 Rückfragen im Chat
- Rechnung mit ausgewiesener USt.
Rechenbeispiel Einkauf: 15 Rahmenverträge im Quartal
Ab 15 Analysen machen wir Ihnen ein Angebot mit Staffelpreis. Als Orientierung: das größte Paket oben liegt bei 3,50 € je Vertrag, 15 Prüfungen kosten damit rund 52,50 €. Eine externe Erstprüfung liegt üblicherweise bei 180 bis 400 € pro Stunde — schon eine eingesparte Prüfstunde deckt das Ganze.
Nennen Sie uns die Zahl der verwalteten Einheiten. Sie erhalten einen Vorschlag für die Bestandsprüfung.
Häufige Fragen
- Gilt der Mieterschutz aus dem Wohnraummietrecht auch für Gewerbe?
- Nein. Kündigungsschutz, Mietpreisbremse und die Grenzen für Betriebskostenumlagen aus dem Wohnraummietrecht gelten hier nicht. Maßstab sind der Vertrag und die AGB-Kontrolle nach § 307 BGB.
- Was ist bei einer Indexmiete zu beachten?
- Prüfen Sie Bezugsindex, Basisjahr, Schwellenwert und ob die Anpassung in beide Richtungen wirkt. Einseitige Klauseln, die nur Erhöhungen zulassen, sind verhandelbar und in Formularverträgen angreifbar.
- Können wir den Vertrag vor der Unterschrift prüfen lassen?
- Ja, genau dafür ist die Vorprüfung gedacht. Vertrag hochladen, in rund 30 Sekunden Risiko-Score und Klauselliste, danach entscheiden Sie, ob eine Kanzlei die kritischen Punkte final bewertet.
- Prüfen Sie auch österreichische Mietverträge?
- Ja. Die Auswertung unterscheidet zwischen deutschem und österreichischem Recht, in Österreich zusätzlich mit Blick auf den Anwendungsbereich des MRG.
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