§ 575 BGB: Zeitmietvertrag: Befristung nur mit Grund
„Absatz 1: Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung erheblich erschwert würden, oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will – und er dem Mieter den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Andernfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.“
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Ein Wohnraummietvertrag darf nur befristet werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf für sich oder Angehörige nutzen, beseitigen oder wesentlich verändern oder an einen Dienstverpflichteten vermieten will – und diesen Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Sonst gilt der Vertrag als unbefristet.
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| Punkt | Regelung |
|---|---|
| Zulässige Gründe | Eigenbedarf, Abriss/wesentliche Veränderung, Werkswohnung |
| Form | schriftliche Mitteilung des Grundes bei Vertragsschluss |
| Fehlender oder nachgereichter Grund | Vertrag gilt als unbefristet |
| Auskunftsrecht des Mieters | frühestens 4 Monate vor Ablauf |
| Antwort des Vermieters | binnen 1 Monat |
| Grund entfällt | Anspruch auf unbefristete Fortsetzung |
| Ordentliche Kündigung | während der Laufzeit ausgeschlossen |
Was § 575 BGB bedeutet
Der echte Zeitmietvertrag ist selten und wird oft mit dem verwechselt, was Vermieter meinen, wenn sie eine Mindestlaufzeit vereinbaren wollen. Wer schlicht schreibt, der Vertrag laufe zwei Jahre, hat in aller Regel keinen wirksamen Zeitmietvertrag, sondern einen unbefristeten – mit der Folge, dass der Mieter mit drei Monaten kündigen kann, der Vermieter aber ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB braucht. Das ist für Vermieter das Gegenteil des Gewollten. Wirksam befristen lässt sich nur mit einem der drei gesetzlichen Gründe, und der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich benannt sein; ein Nachschieben ist ausgeschlossen. Umgekehrt schützt § 575 den Mieter auch am Ende: Vier Monate vor Ablauf kann er Auskunft verlangen, ob der Grund noch besteht. Ist er entfallen, hat der Mieter Anspruch auf unbefristete Fortsetzung; tritt er später ein, verlängert sich das Mietverhältnis entsprechend. Während der Laufzeit ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen – nur die fristlose nach § 543 BGB bleibt.
Was das für deinen Vertrag bedeutet
- Eine Befristung ohne schriftlich genannten Grund macht den Vertrag unbefristet, nicht unwirksam. Für den Mieter ist das meist günstiger.
- Eine Mindestlaufzeit mit beiderseitigem Kündigungsverzicht ist etwas anderes als ein Zeitmietvertrag – sie ist bis vier Jahre zulässig.
- Vier Monate vor Ablauf kannst du schriftlich Auskunft verlangen. Antwortet der Vermieter nicht oder ist der Grund entfallen, verlängert sich der Vertrag unbefristet.
Und in Österreich?
In Österreich sind befristete Hauptmietverträge über Wohnungen nach § 29 MRG zulässig, müssen aber schriftlich vereinbart werden und mindestens drei Jahre laufen; der Mieter kann nach einem Jahr mit drei Monaten kündigen.
Häufige Fragen
Ist ein befristeter Mietvertrag ohne Begründung wirksam?
Die Befristung ist unwirksam, der Vertrag gilt dann als unbefristet. Der Mieter kann mit drei Monaten kündigen, der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse.
Kann ich einen Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen?
Ordentlich nicht. Möglich bleiben die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund und ein Aufhebungsvertrag, oft gegen Stellung eines Nachmieters.
Was ist eine Mindestlaufzeit oder ein Kündigungsverzicht?
Ein beiderseitiger Verzicht auf die ordentliche Kündigung. Er ist in Formularverträgen bis zu vier Jahren zulässig und etwas anderes als eine Befristung nach § 575 BGB.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- AT§ 29 MRG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- DE§ 543 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- DE§ 573 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- DE§ 575 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
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