§ 29 MRG: Befristete Mietverträge in Österreich
„Der Mietvertrag wird durch Ablauf der Zeit aufgelöst, für die er vereinbart wurde. Bei Hauptmietverträgen über Wohnungen ist eine Befristung nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart ist und der Endtermin durch Datum oder Fristablauf von vornherein bestimmt ist. Die Mindestdauer beträgt drei Jahre; das gilt auch für Verlängerungen. Wird die Befristung unwirksam vereinbart, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.“
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Ein befristeter Hauptmietvertrag über eine Wohnung ist nur wirksam, wenn die Befristung schriftlich vereinbart ist und der Endtermin von vornherein feststeht; die Mindestdauer beträgt drei Jahre (§ 29 MRG). Der Mieter kann nach Ablauf des ersten Jahres jederzeit mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsletzten kündigen. Ist die Befristung unwirksam, gilt der Vertrag als unbefristet.
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| Punkt | Regelung |
|---|---|
| Form | schriftlich, Endtermin von Anfang an bestimmt |
| Mindestdauer Wohnung | 3 Jahre |
| Verlängerung | erneut mindestens 3 Jahre, schriftlich |
| Kündigungsrecht des Mieters | nach 1 Jahr, 3 Monate zum Monatsletzten |
| Befristungsabschlag | 25 % auf den zulässigen Hauptmietzins |
| Unwirksame Befristung | Vertrag gilt als unbefristet |
| Geschäftsräume | keine gesetzliche Mindestdauer |
Was § 29 MRG bedeutet
Der praktisch wichtigste Punkt ist die Rechtsfolge: Eine unwirksame Befristung macht den Vertrag nicht ungültig, sondern unbefristet. Für den Mieter ist das die günstigere Lage, weil der Vermieter dann einen Kündigungsgrund nach § 30 MRG braucht. Deshalb lohnt die Prüfung der Formalien: Steht der Endtermin von Anfang an fest, ist die Vereinbarung schriftlich, erreicht sie drei Jahre? Der zweite Punkt ist der Befristungsabschlag nach § 16 Abs. 7 MRG: Auf den zulässigen Hauptmietzins ist ein Abschlag von 25 Prozent vorzunehmen. Wird er nicht gewährt, ist der Mietzins insoweit unwirksam, und zu viel gezahlter Zins kann zurückgefordert werden — im Vollanwendungsbereich binnen drei Jahren, bei Richtwertmieten bis zu zehn Jahren rückwirkend. Der dritte Punkt ist das Kündigungsrecht: Nach einem Jahr kann der Mieter jederzeit mit drei Monaten zum Monatsletzten kündigen, unabhängig davon, was im Vertrag steht.
Was das für deinen Vertrag bedeutet
- Prüfe Schriftform, bestimmten Endtermin und Mindestdauer. Fehlt eines, ist der Vertrag unbefristet — zu deinem Vorteil.
- Der Befristungsabschlag von 25 Prozent wird häufig weggelassen. Zu viel gezahlter Mietzins ist rückforderbar.
- Nach einem Jahr kannst du als Mieter immer mit drei Monaten zum Monatsletzten kündigen.
Und in Österreich?
§ 29 MRG ist die österreichische Norm. Das deutsche Gegenstück ist § 575 BGB, das eine Befristung nur mit einem der drei gesetzlichen Gründe zulässt.
Häufige Fragen
Wie lange muss ein befristeter Mietvertrag in Österreich laufen?
Bei Wohnungen mindestens drei Jahre, und das gilt auch für jede Verlängerung. Bei Geschäftsräumen gibt es keine gesetzliche Mindestdauer.
Kann ich vorzeitig kündigen?
Ja. Nach Ablauf des ersten Jahres kannst du jederzeit mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsletzten kündigen, auch wenn der Vertrag etwas anderes vorsieht.
Was ist der Befristungsabschlag?
Ein Abschlag von 25 Prozent auf den zulässigen Hauptmietzins bei befristeten Verträgen (§ 16 Abs. 7 MRG). Wird er nicht gewährt, ist der Mietzins insoweit unwirksam.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- AT§ 16 MRG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- AT§ 29 MRG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- AT§ 30 MRG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- DE§ 575 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
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