Darlehensvertrag prüfen: Zinsbindung, Vorfälligkeitsentschädigung & Widerruf

1. Effektivzins statt Nominalzins vergleichen

Nur der effektive Jahreszins enthält Bearbeitungs- und Nebenkosten und ist gesetzlich anzugeben (§ 491a BGB iVm PAngV / § 9 VKrG). Vergleiche niemals Nominalzinsen verschiedener Banken, denn sie sind nicht vergleichbar.

2. Zinsbindung und Anschlussfinanzierung

Läuft die Zinsbindung aus, gilt der dann gültige Marktzins. Prüfe, ob der Vertrag ein Forward-Darlehen oder eine Verlängerungsoption vorsieht und zu welchen Konditionen. Nach 10 Jahren Zinsbindung besteht in Deutschland ein gesetzliches Kündigungsrecht mit 6 Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

3. Vorfälligkeitsentschädigung

Zahlst du vorzeitig zurück, darf die Bank ihren Zinsschaden verlangen. Bei Verbraucherimmobiliardarlehen ist die Berechnung eng begrenzt; bei fehlerhafter Pflichtangabe im Vertrag entfällt der Anspruch ganz (§ 502 BGB). In Österreich ist die Entschädigung bei variabler Verzinsung ausgeschlossen und bei Fixzins auf 1 % der vorzeitig zurückgezahlten Summe gedeckelt (§ 20 HIKrG).

• Ist die Berechnungsmethode im Vertrag konkret beschrieben?
• Gibt es kostenfreie Sondertilgungen (üblich: 5–10 % p. a.)?
• Was passiert bei Verkauf der Immobilie?

4. Bereitstellungszinsen

Für nicht abgerufene Darlehensteile verlangen Banken oft 3 % p. a. nach einer bereitstellungsfreien Zeit. Bei Neubauten sollte diese Frist mindestens 12 Monate betragen, sonst wird die Bauverzögerung teuer.

5. Widerrufsrecht und Pflichtangaben

Verbraucherdarlehen sind 14 Tage widerrufbar. Die Frist beginnt erst mit vollständiger und korrekter Widerrufsinformation. Fehlerhafte Belehrungen können das Widerrufsrecht deutlich verlängern (§§ 355, 356b BGB / § 12 VKrG).

6. Sicherheiten und Zweckbindung

Grundschuld oder Hypothek werden oft weiter gefasst als das konkrete Darlehen („Sicherung aller bestehenden und künftigen Forderungen"). Verlange eine enge Zweckerklärung, die nur dieses Darlehen absichert.

7. Kündigungsrechte der Bank

Prüfe, wann die Bank fällig stellen darf. Zulässig ist das erst bei erheblichem Zahlungsverzug (§ 498 BGB: zwei aufeinanderfolgende Raten und mind. 2,5 % des Nennbetrags). Weiter gefasste Klauseln sind angreifbar.

8. Restschuldversicherung

Wird eine Restschuldversicherung faktisch zur Bedingung gemacht, muss ihr Beitrag in den Effektivzins einfließen. Sie ist fast immer separat kündbar. Prüfe Nutzen und Preis getrennt vom Darlehen.