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Untervermietung ohne Erlaubnis ist der häufigste Grund für eine Abmahnung im Mietrecht — und der Untermietvertrag selbst regelt selten, was passiert, wenn der Hauptmietvertrag endet. Lade beide Verträge hoch, CheckVertrag zeigt, wo sie nicht zusammenpassen.

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Worauf du achten solltest

Erlaubnis des Vermieters

Für einen Teil der Wohnung besteht ein Anspruch auf Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist (§ 553 BGB) — etwa finanzielle Gründe oder der Auszug des Partners. Der Vermieter darf einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen.

Vollständige Überlassung

Wer die ganze Wohnung überlässt, hat keinen Anspruch auf Erlaubnis. Ohne Zustimmung ist das eine Pflichtverletzung, die nach Abmahnung zur Kündigung berechtigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag

Der Untermietvertrag ist rechtlich eigenständig, sein Bestand hängt aber am Hauptmietverhältnis. Endet dieses, kann der Vermieter vom Untermieter direkt Räumung verlangen.

Kündigungsfristen

Für den Untermieter gelten die Fristen des § 573c BGB, bei möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Hauptmieters die kürzere Frist des § 573c Abs. 3 BGB. Ein Kündigungsgrund ist bei möbliertem Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erforderlich.

Haftung des Hauptmieters

Gegenüber dem Vermieter haftet weiterhin der Hauptmieter — auch für Schäden und Mietausfälle, die der Untermieter verursacht (§ 540 Abs. 2 BGB).

Untermietzins und Zuschlag

Ein Zins deutlich über der anteiligen Hauptmiete ist angreifbar. Umgekehrt darf der Vermieter für die Untervermietung einen angemessenen Zuschlag verlangen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist.

Checkliste: Untermietvertrag

Sieben Punkte, die Haupt- und Untermietverhältnis zusammenhalten.

  1. 1

    Erlaubnis des Vermieters schriftlich?

    Bei teilweiser Untervermietung besteht bei berechtigtem Interesse ein Anspruch darauf (§ 553 BGB). Ohne Erlaubnis droht die Abmahnung.

  2. 2

    Teil oder ganze Wohnung?

    Für die vollständige Überlassung gibt es keinen Anspruch auf Erlaubnis. Der Vermieter darf sie ohne Begründung verweigern.

  3. 3

    Untermietzins angemessen?

    Ein deutlich über der anteiligen Hauptmiete liegender Zins kann als Mietwucher angreifbar sein; im Vollanwendungsbereich gelten zusätzlich Zuschlagsgrenzen.

  4. 4

    Laufzeit an den Hauptmietvertrag gekoppelt?

    Endet der Hauptmietvertrag, verliert der Untermieter sein Besitzrecht. Der Untermietvertrag sollte das abbilden.

  5. 5

    Kündigungsfristen abgestimmt?

    Sonst schuldest du dem Untermieter Schadensersatz, wenn du die Wohnung räumen musst, bevor er kündigen kann.

  6. 6

    Kaution geregelt?

    Auch hier höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten und getrennt anzulegen (§ 551 BGB).

  7. 7

    Betriebskosten und Zählerstände?

    Verteilerschlüssel und Ablesung bei Ein- und Auszug festhalten, sonst bleibt die Abrechnung am Hauptmieter hängen.

Beispielklauseln mit Risiko-Ampel

So ordnet unsere KI typische Formulierungen nach Prüfbedarf ein: grün, gelb oder rot.

Hohes Risiko

„Der Untermieter verzichtet auf sämtliche Rechte aus dem Mietrecht.“

Ein Pauschalverzicht weicht deutlich vom gesetzlichen Leitbild ab. Viele mietrechtliche Schutzvorschriften sind zum Nachteil des Mieters nicht abdingbar, auch im Untermietverhältnis. Hier besteht erhöhter Prüfbedarf.

Geringes Risiko

„Das Untermietverhältnis endet automatisch mit dem Ende des Hauptmietvertrags.“

Übliche Kopplung an den Hauptmietvertrag. Sie schützt den Hauptmieter vor einer doppelten Bindung. Offen bleibt, wann der Untermieter vom Ende erfährt; das lässt sich vor der Unterschrift klären.

Hohes Risiko

„Der Untermietzins beträgt 800 Euro für ein Zimmer in einer Wohnung mit 900 Euro Gesamtmiete.“

Deutlich über dem anteiligen Wert. Regelungen zur Mietpreisüberhöhung finden sich in § 5 WiStG, zur Mietpreisbremse in §§ 556d ff. BGB. Hier besteht erhöhter Prüfbedarf.

Häufige Fragen

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Stand: Oktober 2026 · Redaktion CheckVertrag

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Hinweis: Keine Rechtsberatung. Diese Analyse ist eine KI-gestützte Informations- und Auffälligkeitsprüfung und stellt keine Rechtsberatung und keine Rechtsdienstleistung dar (Deutschland: RDG, Österreich: RAO). Sie macht potenziell auffällige Klauseln sichtbar und bewertet Prüfbedarf, nicht die Rechtswirksamkeit. Für rechtsverbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Anwältin oder einen Anwalt.