Mietvertrag als Vermieter prüfen: hält Ihre Vorlage?
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Als Vermieter stellen Sie den Vertrag, und damit tragen Sie das Risiko jeder unwirksamen Klausel. Kippt die Renovierungsklausel, renoviert am Ende niemand außer Ihnen. Laden Sie Ihre Vorlage hoch, CheckVertrag zeigt, welche Klauseln angreifbar sind, bevor der nächste Mieter unterschreibt.
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Worauf du achten solltest
Die Vorlage ist AGB
Vorformulierte Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB, auch wenn ein privater Vermieter sie nur einmal verwendet, solange die Vorlage für viele Verträge gemacht ist. Was den Mieter unangemessen benachteiligt, ist unwirksam (§ 307 BGB).
Unwirksam heißt: das Gesetz gilt
Eine unwirksame Klausel wird nicht auf das zulässige Maß gekürzt, sondern fällt weg (§ 306 BGB). Bei Schönheitsreparaturen bedeutet das: Die Pflicht liegt wieder beim Vermieter.
Schönheitsreparaturen
Der häufigste Streitpunkt beim Auszug. Unwirksam sind starre Fristen, Quotenabgeltungsklauseln und die Übertragung bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich.
Tierhaltung
Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen in einer Formularklausel ist unwirksam (BGH, VIII ZR 168/12). Wirksam ist ein Erlaubnisvorbehalt mit Abwägung im Einzelfall.
Alte Vorlagen
Viele Vorlagen sind Jahre alt, ob aus einem Vertragsgenerator, einem Formularbuch oder vom Vorbesitzer. Rechtsprechung zu Renovierung, Kleinreparaturen und Tierhaltung hat sich seitdem geändert.
Checkliste: Mietvertrag aus Vermietersicht
Acht Punkte, an denen Vorlagen in der Praxis scheitern.
- 1
Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben?
Bei unrenoviert übergebener Wohnung kann der Mieter ohne angemessenen Ausgleich nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden (BGH, VIII ZR 185/14).
- 2
Renovierungsfristen flexibel?
Starre Fristen wie „alle drei Jahre Küche und Bad“ halten nicht. Üblich ist „in der Regel“ mit Bezug auf den tatsächlichen Zustand.
- 3
Kleinreparaturen mit zwei Obergrenzen?
Die Klausel braucht einen Höchstbetrag je Reparatur und eine Jahresobergrenze. Fehlt eine der beiden, trägt der Vermieter alle Kleinreparaturen.
- 4
Betriebskosten wirksam umgelegt?
Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter sie selbst. Der Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt, „sonstige Betriebskosten“ müssen aber einzeln benannt sein.
- 5
Kaution höchstens drei Nettokaltmieten?
Mehr ist unzulässig, und der Mieter darf in drei Monatsraten zahlen (§ 551 BGB).
- 6
Kündigungsverzicht höchstens vier Jahre?
Ein beidseitiger Verzicht ist bis zu vier Jahre ab Vertragsschluss möglich. Länger kippt er insgesamt.
- 7
Miethöhe in Gebieten mit Mietpreisbremse?
Dort darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, Ausnahmen muss der Vermieter vorher offenlegen (§ 556g Abs. 1a BGB).
- 8
Laufzeit über ein Jahr schriftlich?
Ohne Schriftform gilt ein Vertrag mit fester Laufzeit über ein Jahr als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB).
Beispielklauseln mit Risiko-Ampel
So ordnet unsere KI typische Formulierungen nach Prüfbedarf ein: grün, gelb oder rot.
„Der Mieter führt die Schönheitsreparaturen in Küche und Bad alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre durch.“
Starre Fristen ohne Bezug zum tatsächlichen Zustand weichen deutlich vom gesetzlichen Leitbild ab. Regelungen dazu finden sich in § 535 Abs. 1 BGB und § 307 BGB. Hier besteht erhöhter Prüfbedarf.
„Kleinere Reparaturen trägt der Mieter bis zu einem Betrag von 150 Euro je Einzelfall.“
Es fehlt eine Jahresobergrenze. Ohne sie kann die Belastung des Mieters unbegrenzt steigen. Hier besteht erhöhter Prüfbedarf.
„Die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt der Mieter.“
Der Verweis auf die Verordnung reicht für die dort genannten Kostenarten. Sonstige Betriebskosten wie die Wartung einer Lüftungsanlage müssen zusätzlich einzeln genannt sein.
Häufige Fragen
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Stand: Oktober 2026 · Redaktion CheckVertrag
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Hinweis: Keine Rechtsberatung. Diese Analyse ist eine KI-gestützte Informations- und Auffälligkeitsprüfung und stellt keine Rechtsberatung und keine Rechtsdienstleistung dar (Deutschland: RDG, Österreich: RAO). Sie macht potenziell auffällige Klauseln sichtbar und bewertet Prüfbedarf, nicht die Rechtswirksamkeit. Für rechtsverbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Anwältin oder einen Anwalt.