§ 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierung
„Absatz 1: Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Absatz 2 nimmt Aufwendungen aus, die für die Erhaltung erforderlich gewesen wären. Absatz 3a begrenzt die Erhöhung binnen sechs Jahren auf 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei einer Ausgangsmiete von weniger als 7 Euro auf 2 Euro. Absatz 4 schließt die Erhöhung aus, soweit sie für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten würde.“
Von DI (FH) Shahab Daban, MScRedaktionell geprüft von CheckVertrag RedaktionKurz erklärt
Nach einer Modernisierung kann der Vermieter jährlich 8 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Miete umlegen. Die Erhöhung ist auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren begrenzt, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro auf 2 Euro. Erhaltungsaufwand und Zuschüsse sind abzuziehen.
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| Punkt | Regelung |
|---|---|
| Umlagesatz | 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr |
| Kappung (Ausgangsmiete ab 7 €/m²) | max. 3 €/m² in 6 Jahren |
| Kappung (Ausgangsmiete unter 7 €/m²) | max. 2 €/m² in 6 Jahren |
| Abzug | Instandhaltungsanteil und öffentliche Zuschüsse |
| Ankündigung | 3 Monate vorher in Textform, § 555c BGB |
| Wirksamwerden | 3. Monat nach Zugang der Erklärung |
| Härtefall | § 559 Abs. 4, wirtschaftliche Härte |
Was § 559 BGB bedeutet
Die Modernisierungsumlage ist dauerhaft: Anders als eine Ratenzahlung endet sie nicht, wenn die Kosten hereingeholt sind. Das macht die Prüfung der Abzugsposten so wichtig. Vom Rechnungsbetrag abzuziehen ist erstens der Instandhaltungsanteil – wer 40 Jahre alte Fenster gegen moderne tauscht, hat zum Teil eine ohnehin fällige Reparatur durchgeführt, und dieser Anteil darf nicht umgelegt werden. Abzuziehen sind zweitens Zuschüsse und zinsverbilligte Darlehen aus öffentlichen Mitteln. Die Erklärung muss die Kosten aufschlüsseln und die Berechnung nachvollziehbar darstellen; eine bloße Endsumme genügt nicht. Der Mieter kann eine wirtschaftliche Härte nach § 559 Abs. 4 BGB einwenden, muss das aber bis zum Ende des Monats nach Zugang der Erklärung tun. Neben der Modernisierungsmieterhöhung bleibt eine spätere Erhöhung nach § 558 BGB möglich, die Kappungsgrenze dort wird durch die Modernisierungsumlage aber nicht aufgezehrt.
Was das für deinen Vertrag bedeutet
- Prüfe den Instandhaltungsanteil. Bei Fenstern, Heizungen und Dächern ist er oft erheblich und wird gern weggelassen.
- Fördermittel und KfW-Zuschüsse mindern die umlagefähigen Kosten und müssen in der Erklärung ausgewiesen sein.
- Der Härteeinwand muss bis zum Ende des Folgemonats nach Zugang erhoben werden, sonst ist er ausgeschlossen.
Und in Österreich?
In Österreich werden Sanierungskosten über die Hauptmietzinsabrechnung und § 18 MRG (Erhöhung des Hauptmietzinses bei Erhaltungsarbeiten) abgebildet; ein Verfahren vor der Schlichtungsstelle oder dem Gericht geht voran.
Häufige Fragen
Wie viel darf der Vermieter nach einer Modernisierung aufschlagen?
Jährlich 8 Prozent der umlagefähigen Kosten, höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Ausgangsmieten unter 7 Euro höchstens 2 Euro.
Zählt eine neue Heizung als Modernisierung?
Nur soweit sie den Energieverbrauch nachhaltig senkt. Der Teil, der eine ohnehin fällige Erneuerung ersetzt, ist Instandhaltung und nicht umlagefähig.
Kann ich mich gegen die Erhöhung wehren?
Ja, mit dem Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB oder mit der Rüge einer fehlerhaften Berechnung. Der Härteeinwand ist bis zum Ende des Folgemonats zu erklären.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
- AT§ 18 MRG – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Österreich
- DE§ 558 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
- DE§ 559 BGB – Bundesministerium der Justiz (gesetze-im-internet.de)
Stand der zitierten Fassungen: jeweils aktuelle konsolidierte Version der amtlichen Fundstelle. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wer diesen Beitrag verantwortet
DI (FH) Shahab Daban, MSc
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