Wohnungskaufvertrag: Deutschland vs. Österreich – die wichtigsten Unterschiede

1. Notarpflicht & Beurkundung

DE: § 311b Abs. 1 BGB. Jede Übertragung eines Grundstücks erfordert notarielle Beurkundung. Vertragsentwurf muss 14 Tage vorher vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). AT: § 1 NO. Notariatsakt nur bei Schenkung ohne Übergabe nötig; der Kaufvertrag selbst kann auch von Anwält:innen errichtet werden, die Eintragung ins Grundbuch erfordert aber beglaubigte Unterschriften.

2. Sicherung des Käufers

DE: Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) im Grundbuch sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung. AT: Rangordnungsbeschluss nach § 53 GBG schützt vor zwischenzeitlichen Belastungen. Beides sollte vor Kaufpreiszahlung im Grundbuch stehen.

3. Kaufpreisfälligkeit & Treuhand

DE: Zahlung üblicherweise erst nach Fälligkeitsmitteilung des Notars (Vormerkung + Lastenfreistellung gesichert). AT: Treuhandabwicklung über Notar oder Anwalt ist Standard. Das Geld liegt bis zur grundbücherlichen Eintragung beim Treuhänder.

4. Nebenkosten im Vergleich

DE: 3,5–6,5 % Grunderwerbsteuer (je Bundesland) + ca. 1,5 % Notar/Grundbuch + ggf. Maklerprovision (seit 2020 hälftig). AT: 3,5 % Grunderwerbsteuer + 1,1 % Eintragungsgebühr + ca. 1–3 % Notar/Anwalt + bis zu 3 % Maklerprovision.

• DE-Faustregel: ca. 10–12 % Kaufnebenkosten
• AT-Faustregel: ca. 9–11 % Kaufnebenkosten

5. Bauträger-Sonderfall

DE: MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) regelt Ratenplan in 7 Stufen. AT: BTVG (Bauträgervertragsgesetz) verlangt Ratenplan oder grundbücherliche Sicherstellung. Abweichungen zugunsten des Bauträgers sind in beiden Ländern oft unwirksam.

6. Gewährleistung

DE: §§ 434, 444 BGB. Gewährleistungsausschluss („gekauft wie gesehen“) wirkt nicht bei Arglist. AT: §§ 922 ff. ABGB. 3 Jahre Gewährleistung bei Immobilien, Ausschluss bei verschwiegenen Mängeln unwirksam.