Immobilienrecht

Begriffe rund um Kaufvertrag, Notar, Grundbuch, Auflassungsvormerkung und Bauträgervertrag.

• Abnahme

  Abnahme ist die Billigung des Werks als im Wesentlichen vertragsgemäß. Mit ihr wird die Vergütung fällig, die Gefahr geht über, die Verjährung startet und die Beweislast kehrt sich um.

  Deutschland

  § 640 BGB; bei VOB/B-Verträgen zusätzlich § 12 VOB/B mit förmlicher und fiktiver Abnahme. Vorbehalt bekannter Mängel im Protokoll zwingend.

  Österreich

  § 1168a ABGB und Übernahme nach § 1170 ABGB; die Übernahme löst Fälligkeit des Werklohns und Beginn der Gewährleistungsfrist aus.

• Auflassungsvormerkung

  Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs im Grundbuch.

  Deutschland

  § 883 BGB. Vom Notar veranlasst, schützt den Käufer vor Zwischenverfügungen des Verkäufers bis zur Eintragung als Eigentümer.

  Österreich

  Pendant ist die Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch (§ 53 GBG). Sie sichert den Rang allerdings nur für ein Jahr.

• Baulast

  Öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde, steht NICHT im Grundbuch.

  Deutschland

  Landesbauordnungen, z. B. § 83 BauO NRW. Einsicht ins Baulastenverzeichnis bei berechtigtem Interesse. Bayern und Brandenburg kennen keine Baulast, dort wird über Dienstbarkeiten gearbeitet.

  Österreich

  Kein direktes Pendant. Vergleichbare Wirkung entfalten Bauauflagen im Baubewilligungsbescheid sowie grundbücherlich eingetragene Servitute.

• BTVG (Bauträgervertragsgesetz, AT)

  Österreichisches Schutzgesetz für Bauträger-Käufer.

  Deutschland

  Vergleichbar ist die MaBV mit ihrem siebenstufigen Ratenplan.

  Österreich

  §§ 7 ff. BTVG: verpflichtende Sicherung, verpflichtender Treuhänder, Ratenplan nach Baufortschritt. Ein Haftrücklass von 2 % bleibt bis nach Ablauf der Gewährleistungsfrist einbehalten.

• Kaufpreisfälligkeit

  Zeitpunkt, zu dem der Kaufpreis zu zahlen ist. Darf nie vor abgesicherter Vormerkung liegen.

  Deutschland

  Der Notar erstellt die Fälligkeitsmitteilung erst, wenn Vormerkung und Lastenfreistellung gesichert sind. Verzugszinsen laufen erst ab Zugang dieser Mitteilung.

  Österreich

  Der Treuhänder gibt den Kaufpreis erst frei, wenn Lastenfreiheit und Rangordnung gesichert sind; bis dahin liegt das Geld auf dem Treuhandkonto.

• Lastenfreistellung

  Löschung von Hypotheken, Grundschulden oder Wegerechten zum Eigentumsübergang.

  Deutschland

  Notar holt Löschungsbewilligungen ein. Käufer zahlt erst nach Fälligkeitsmitteilung, die die gesicherte Lastenfreiheit voraussetzt.

  Österreich

  Treuhänderische Abwicklung über Notar oder Rechtsanwalt sichert die Lastenfreiheit; der Treuhänder gibt den Kaufpreis erst nach Vorliegen aller Löschungsquittungen frei.

• MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung)

  Schutzgesetz für Bauträger-Käufer in Deutschland mit gesetzlichem Ratenplan.

  Deutschland

  § 3 MaBV: höchstens 7 Raten, max. 30 % nach Beginn der Erdarbeiten. Für den Käufer nachteilige Abweichungen sind unwirksam (§ 12 MaBV).

  Österreich

  Vergleichbar ist das BTVG (Bauträgervertragsgesetz) mit Ratenplan- oder grundbücherlicher Sicherung.

• Nießbrauch

  Recht, fremdes Eigentum zu nutzen und Erträge zu ziehen, meist auf Lebenszeit.

  Deutschland

  §§ 1030 ff. BGB. Mindert den steuerlichen Wert der Schenkung erheblich, weil der kapitalisierte Nießbrauchswert vom Verkehrswert abgezogen wird.

  Österreich

  Fruchtgenuss nach § 509 ABGB mit im Kern gleicher Wirkung.

• Notarielle Beurkundung

  Förmliche Form für bestimmte Verträge. Notar liest vor, klärt auf, beurkundet.

  Deutschland

  BeurkG. Nach § 17 Abs. 2a BeurkG muss Verbrauchern der Entwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin vorliegen. Materiell: §§ 311b, 1410, 2276 BGB.

  Österreich

  NotAktsG mit vergleichbaren Belehrungspflichten. Beurkundungspflichtig sind unter anderem Ehepakte, Erbverträge und Schenkungen ohne wirkliche Übergabe.

• Treuhand

  Notar oder Anwalt verwaltet Geld und Dokumente neutral, bis Bedingungen erfüllt sind.

  Deutschland

  Das Notaranderkonto ist möglich, aber nach § 57 BeurkG nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse zulässig. Der Regelfall ist die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung.

  Österreich

  Standard beim Immobilienkauf. Der Treuhänder gibt den Kaufpreis erst frei, wenn Lastenfreiheit und Eintragungsfähigkeit gesichert sind; die Abwicklung ist über die Kammer versichert.

• Wegerecht / Servitut

  Recht eines Dritten, ein Grundstück zu betreten oder zu befahren.

  Deutschland

  Grunddienstbarkeit nach §§ 1018 ff. BGB. Die Unterhaltungslast trägt im Zweifel der Berechtigte (§ 1020 BGB). Das gesetzliche Notwegerecht (§ 917 BGB) greift nur bei völlig fehlender Verbindung zum öffentlichen Weg.

  Österreich

  Servitut nach §§ 472 ff. ABGB, ebenfalls im Grundbuch (C-Blatt) einzutragen. Ersitzung nach 30 Jahren möglich.