WEG-Verwaltervertrag prüfen lassen: den Entwurf vor der Beschlussfassung checken
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Der Verwaltervertrag legt fest, was die Hausverwaltung kostet, wie lange die Gemeinschaft an sie gebunden ist und wofür sie haftet. Meist legt die Verwaltung den Entwurf selbst vor, und Eigentümer und Beirat haben bis zur Versammlung nur wenige Tage. Lade den Entwurf hoch: CheckVertrag markiert Laufzeit, Vergütung, Sondervergütungen und Haftung, bevor die Gemeinschaft beschließt.
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Vor der Versammlung geprüft
Der Bericht zeigt die Stellen, die du in der Eigentümerversammlung ansprechen solltest.
Klausel mit Zitat
Jede Fundstelle nennt den Wortlaut, die Einordnung und die Rechtsgrundlage.
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Worauf du achten solltest
Laufzeit und Bestellung laufen auseinander
Vertrag und Bestellung sind nicht dasselbe. Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, und der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Ein Entwurf, der die Gemeinschaft länger bindet, verdient eine Nachfrage.
Sondervergütungen machen den Preis unberechenbar
Eine niedrige Grundvergütung wirkt günstig, bis Versammlungen, Begehungen und Mahnungen einzeln berechnet werden. Verlange den vollständigen Katalog und vergleiche die Gesamtkosten für ein typisches Jahr.
Preisanpassung ohne Beschluss
Klauseln, nach denen die Verwaltung ihre Vergütung jährlich um einen festen Satz oder nach eigenem Ermessen erhöhen darf, nehmen der Gemeinschaft die Entscheidung. Besser ist eine Erhöhung nur mit Beschluss oder nach einem festgelegten Index.
Haftungsbeschränkung zulasten der Gemeinschaft
Wird die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit oder auf einen Höchstbetrag begrenzt, trägt die Gemeinschaft einfache Fehler selbst, etwa in der Abrechnung. Ob eine solche Klausel wirksam ist, ist im Einzelfall zu klären.
Weite Vollmachten
Vollmachten für Verträge mit Dritten, für Prozesse oder für Kontoverfügungen sollten nach Art und Höhe begrenzt sein. Eine Generalvollmacht ohne Obergrenze ist ein Prüfpunkt.
Wer unterschreibt, entscheidet nicht allein
Gegenüber dem Verwalter wird die Gemeinschaft vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder von einem durch Beschluss ermächtigten Eigentümer vertreten (§ 9b Abs. 2 WEG). Gleiche den Vertrag vor der Unterschrift mit dem Beschlusstext ab; Abweichungen sind ein Grund zum Nachfragen.
Acht Prüfpunkte im Verwaltervertrag vor dem Beschluss
Wer diese Punkte geklärt hat, stimmt in der Eigentümerversammlung nicht auf Zuruf zu.
- 1
Passen Laufzeit und Bestellzeit zusammen?
Die Bestellung darf höchstens fünf Jahre gelten, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei (§ 26 WEG). Eine Klausel, nach der sich der Vertrag automatisch verlängert, ändert daran nichts: Die erneute Bestellung braucht einen Beschluss, frühestens ein Jahr vor Ablauf.
- 2
Was gilt nach einer Abberufung?
Die Eigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen, sein Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 WEG). Prüfe, ob der Entwurf eine längere Bindung, eine Abfindung oder die Fortzahlung der Vergütung vorsieht.
- 3
Wie hoch ist die Grundvergütung, und wie darf sie steigen?
Meist eine Pauschale je Einheit und Monat. Achte auf Umsatzsteuer, auf Preisanpassungsklauseln und darauf, ob die Verwaltung die Vergütung einseitig erhöhen darf, statt dass die Gemeinschaft darüber beschließt.
- 4
Welche Sondervergütungen gibt es?
Zusätzliche Versammlungen, Begehungen, Mahnungen, Schlüssel oder Rechtsstreitigkeiten werden oft extra berechnet, teils nach Stundensatz. Frage nach einem vollständigen Katalog mit Preisen und einer Obergrenze. Ein Rabatt auf Probe ersetzt keine klare Preisliste.
- 5
Was gehört zum Grundleistungsumfang?
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht gehören zu den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters (§ 28 WEG). Prüfe, ob der Vertrag dafür Fristen nennt und ob er diese Leistungen als Zusatzleistung berechnet.
- 6
Wie haftet die Verwaltung?
Prüfe, ob der Entwurf die Haftung auf grobe Fahrlässigkeit oder auf Höchstbeträge beschränkt. Frage nach der Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung, ihrer Deckungssumme und einem Nachweis.
- 7
Welche Vollmachten und Kontoverfügungen sind vorgesehen?
Wer darf über die Konten der Gemeinschaft verfügen, laufen sie auf den Namen der Gemeinschaft, und lassen sich Vollmachten durch Beschluss einschränken? Unklare Generalvollmachten sind ein Grund nachzufragen.
- 8
Ist es ein zertifizierter Verwalter, und was gilt bei Vertragsende?
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG); für kleine Gemeinschaften gibt es Ausnahmen. Der Vertrag sollte auch regeln, wie Unterlagen, Konten und Schlüssel am Ende übergeben werden.
Beispielklauseln mit Risiko-Ampel
So ordnet unsere KI typische Formulierungen nach Prüfbedarf ein: grün, gelb oder rot.
„Der Vertrag verlängert sich automatisch um jeweils fünf Jahre, wenn er nicht zwölf Monate vor Ablauf gekündigt wird.“
Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, eine erneute Bestellung braucht einen Beschluss (§ 26 WEG). Hier besteht erhöhter Prüfbedarf bei Laufzeit, Kündigungsfrist und dem Verhältnis zur Bestellung.
„Für zusätzliche Eigentümerversammlungen, Begehungen und Mahnverfahren berechnet die Verwaltung 95 Euro je Stunde zuzüglich Umsatzsteuer.“
Sondervergütungen für Zusatzleistungen sind verbreitet. Prüfbedarf besteht bei fehlender Obergrenze, bei offenen Begriffen und bei der Frage, ob die Leistung nicht schon zur Grundvergütung gehört.
„Die Haftung der Verwaltung ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.“
Einfache Fahrlässigkeit ist ausgenommen. Hier besteht erhöhter Prüfbedarf; frage nach dem Versicherungsschutz und danach, ob die Gemeinschaft Schäden durch Abrechnungsfehler selbst tragen soll.
„Die Verwaltung ist berechtigt, die Vergütung zum 1. Januar eines Jahres um bis zu fünf Prozent anzuheben.“
Einseitige Erhöhung ohne Beschluss und ohne Bezug zu einem Index. Prüfbedarf bei Höhe, Häufigkeit und der Frage, ob die Gemeinschaft zustimmen muss.
„Die Verwaltung erstellt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht nach den gesetzlichen Vorgaben.“
Entspricht den gesetzlichen Aufgaben (§ 28 WEG). Achte nur darauf, dass dafür keine zusätzliche Vergütung berechnet wird.
Wann die KI-Vorprüfung nicht reicht
Die Prüfung liest den Entwurf, nicht die Lage deiner Gemeinschaft.
Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und frühere Beschlüsse
Welche Vollmachten und Honorare gelten, hängt auch von diesen Unterlagen ab. Lade sie als Anlagen mit hoch, damit die Prüfung sie mitlesen kann.
Streit mit der Verwaltung
Bei Abberufung, Kündigung aus wichtigem Grund oder Schadenersatz braucht es anwaltliche Beratung.
Wirksamkeit einzelner Klauseln
Ob eine Vergütungs- oder Haftungsklausel wirksam ist, entscheiden im Zweifel Gerichte. Die Prüfung markiert Prüfbedarf, sie entscheidet nicht.
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Häufige Fragen
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Stand: Oktober 2026 · Redaktion CheckVertrag
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Hinweis: Keine Rechtsberatung. Diese Analyse ist eine KI-gestützte Informations- und Auffälligkeitsprüfung und stellt keine Rechtsberatung und keine Rechtsdienstleistung dar (Deutschland: RDG, Österreich: RAO). Sie macht potenziell auffällige Klauseln sichtbar und bewertet Prüfbedarf, nicht die Rechtswirksamkeit. Für rechtsverbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Anwältin oder einen Anwalt.